去年楼市投资增幅 为何那么高?

东方财富网 2019-02-22

虽然去年下半年起,房地产市场销售就普遍转淡,不时传来房企项目负责人叫苦的声音,但全年的整体表现仍与直观感受迥异。据国家统计局数据,2018年全国商品房量价再创新高,销售面积约17亿平方米,销售额约15万亿元。

我个人最关注的一个数据,是房地产投资数据。2018年,全国房地产开发投资120264亿元,同比增长9.5%,比上年同期提高2.5个百分点。而公认日子很好过的2016年、2017年,房地产投资分别只增长6.9%和7.0%。

去年房地产投资并非突然加速,而是相当平稳。2018年上半年,房地产投资增幅为9.7%;1-9月增幅为9.9%,然后是全年的9.5%。

虽然,从主流房企拿地情况看,并未出现大幅攀升,到下半年,一些房企甚至捂紧了口袋;土地流拍的现象时有发生,成交也多为低溢价率,但财政部1月23日发布的数据显示,2018年全国土地出让收入高达65096亿元,同比增长25%,卖地收入再创新高。

土地投资是支持房地产投资的重要因素。从这个方面来说,2018年房地产投资增长9.5%是可以理解的。另一个因素,或许可从棚改投资来解释。

根据住建部的统计数据,2018年1-11月全国棚改已动工建设616万套,超额完成580万套的年度计划,投资额逾16000亿元。加上12月的数字,全国估计有650万套。中央的计划是,2018年到2020年,全国计划开工建设各类棚户区1500万套。

此前的三年,2015年至2017年,全国新开工各类棚户区分别为601万套、606万套和609万套,合计超过1800万套。也就是说,全国棚改建设是在降速的。而2018年也是棚改政策传闻较多的一年,主要观点是认为在踩刹车,点刹。就结果而言,我个人认为,棚改建设为房地产投资增长作出了不小的贡献。

我拿去年房地产的几个数据来说事,有两个小意图。一是否定了个别专家说房地产拖累经济增长的说法。商品房销售量价创新高,房地产投资增长9.5%(高于全国固定资产投资增幅的5.9%),不仅没有拖累经济增长,而是从投资和消费两端再次起到了拉动作用。

二是不要总是动不动就把希望寄托在房地产身上。过往多年,哪怕是在房地产处于高增长时期,也屡有专家出来呼吁通过房地产救市;而此轮严厉的房地产调控,也有专家暗示要适当放松,以防止经济被下行的楼市拖累。但如你所知,经济的下行,楼市的调整,更多是经济结构和行业自身的需求,两者都需要追求更有质量的增长。

去年数据再怎样也都过去了,人们关注的是今年趋势。年底年初,由于工作的关系,跟企业界朋友会有些探讨。我先重申个人观点:不管是从刚性需求(首次置业和改善需求),还是从城市更新来说,房地产在较长时期内仍处于发展轨道。主流房企还有很大的施展空间,虽然市场份额一直都在变化。

正如我们看到的,去年底,部分城市调控出现了微调,这是城市从主体责任出发根据实际情况所作的调整,无可厚非。但人们都认识到,在房地产长效机制建立以前,房地产调控的主基调不会有方向性的改变。这已为诸多地方两会的关键词所证实。比如上海两会提出:完善房地产市场调控的常态长效机制,继续稳地价、稳房价、稳预期。加强房地产市场调控不动摇、不放松,房地产市场平稳健康发展,房价保持总体稳定。

假如说,房地产调控政策方面不会更紧,那么,市场是不是已经筑底了呢?如果2018年四季度是所谓的“底部”,那它的底部又有多长?从1月份和刚刚过去的春节情况看,是比较清淡的。过去几年,返乡置业曾是三四线楼市的重要支撑,但我们记者了解的情况,今年春节期间的看房人数和成交量都比较低,专家认为这些城市的需求已被透支。

目前来看,一季度的基数会维持低位,也就是说,市场还在寻底过程中。看过我文章的朋友会知道,去年下半年以来的楼市调整,更多是市场因素主导的反应。所谓史上最全最严厉的调控,延迟了两年半才迎来市场的调整,它不会只用半年就完成,从这个角度说,一季度继续调整,业界不应过度惊讶。

通常而言,政策的底部会带来市场底部的构筑和修复,但需要一段时间的传导。从积极意义看,政策的正向变化有助于缓解、减弱调整的长度和幅度。如果这个逻辑成立,则二季度的市场表现要好于一季度,下半年好于上半年。但寄望全年商品房量价继续创新高,房地产投资保持去年的增幅也不现实。

理智的房企不会简单押注于政策的转向。从策略上讲,偏进取的房企,会趁低点增加投资,收购项目或公开拿地;偏稳重的房企,则会继续观望,待市场信号清晰显现后再采取进攻态势。但负责前期投资的部门会发现,城市和区域选择越来越难了,三四线城市需求饱和度增加,一二线管控未见放松。不过,既然大家都承认随便谁都能挣大钱的房地产时代已经过去了,不正是真正聪明房企大显身手的时候了?

作者:东方财富网

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