特色小镇变“空城” 20亿身价的龙潭水乡如何翻身

《商界》 2019-06-08

记者手记: 

成都是一座极具包容性的城市,始终以开放的心态面对外来与未来。

龙潭水乡,从盛极一时到沉寂没落,无疑给出了一个警示,文旅特色项目开发运营过程中,不论任何一环节出现问题,日积月累,最终会造成系统性失败。面对龙潭水乡今后的发展,开发商和政府也许真的需要坐下来好好反思,承认前期的偏差和现在的困局,寻找新的突破。

当漫步成都街头,下意识就会哼起“和我在成都的街头走一走,走到玉林路的尽头,走过小酒馆的门口……”,因为这首歌,让很多人重新认识了成都。

成都,从不缺美景,如洛带古镇、黄龙溪古镇、宽窄巷子、锦里……

然而,同在成都,一座有着20亿身价,被誉为 “成都周庄”“成都清明上河图”的特色小镇龙潭水乡,近些年却几乎成了一座“空城”。

据开发商及项目最初的规划,龙潭水乡是集精品酒店、商务会所、购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游为一体的复合业态商业街区。按当时项目设计负责人的说法是“东西合璧,南北相融”。

现如今,这个颇有古镇韵味的水乡只有极个别的商家还在坚持营业,起初进驻的大部分商家空留招牌,大门紧闭。除了偶尔来此拍照的游客,茶馆三三两两喝茶、打麻将、玩牌的老人,就只剩下那冷清清的白墙青瓦。让人不由感到这里根本就是一个外表华丽,实则是一个麻将打牌喝茶的社区聚集地。

被“围困”的水乡

位于成都市(成华区)三环和四环之间的龙潭水乡,周边交通干道众多。

单从铁路规划看,铁路往往对城市片区割裂性较强。一个城市铁路两侧会有截然不同的风貌,龙潭水乡周边有N条铁路,看似便利的交通、优越的区位,却在一定程度上有了许多限制。本地人开车过去都会觉得比较麻烦,更不要说外地游客,可能还没到达水乡,就被转晕了,也会被周边其他几个古镇截留。

为了体验,记者从市中心春熙路出发,坐3号线地铁在驷马桥下车后,转7号线到成都理工大学站,再乘坐128路公交车到水乡,全程用时近2小时。

记者观察发现,由于周边车流量较少,这里倒成了好几个驾校路考的训练场。从侧面说明这边人气较弱,适合练车;另一方面,区内多为工厂企业,周边道路往来的大货车也对水乡品质在一定程度上会造成影响。试想,有几个人喜欢坐在古色古香的建筑里,听着外面的大货车呼啸而过的噪音。 

看似便利的交通虽能够促进项目的通达性,但交通的性质也会成为不利因素,并不是有几条主干道就万事大吉。

道不明的“配套园区”

从发展规划看,成都市已明确“东进”战略,城市发展重心向东倾斜。水乡位于龙潭总部经济城核心区域,也有一定优越性,未来前景可谓光明。

据开发商介绍,当初引入项目是为提升总部新城的形象,促进产城融合,定位是整个龙潭总部新城综合园区配套服务。

令人不解的是,早在2013年,龙潭水乡已被纳入四川省旅游局重点旅游项目并申报国家“4A级风景旅游区”,对外宣称为“成都清明上河图”“成都周庄”,且将在项目建成运营后,与成都大熊猫繁育研究基地、东郊记忆等文化产业项目串联成线,打造成都城东北“精品国际旅游长廊”。

的确,打造一个可以给市民休憩纳凉的好去处是极好的,但由于水乡缺失规划,也无娱乐项目,花很长时间来到此一游也显得没有价值了。

“景区再美也是人造,更没有历史可循,在其中观光无法体会到所谓的人文情怀和文化古韵,所以就更没有想要去的欲望。”一位摄影师讲到。

花20亿巨资打造的仿古小镇如昙花一现,不仅影响城市形象,更会浪费宝贵的土地资源,就连不少市民都觉得非常可惜,忧心龙潭水乡的未来。

到底是配套园区还是旅游景区?估计很多人都分不清楚,如说是前者,为何要斥巨资耗时、耗力4年,精心打造?如是后者,为何相关部门和开发商又难以自圆其说呢?

 “飞来”的文化 难生根

“天下诗人皆入蜀”,得益于成都极其浓厚的文化氛围。成都作为旅游网红城市,其景点无一例外都是货真价实的历史建筑,让消费者有明确和独特的场景记忆。

一位开发商工作人员告诉记者,水乡位于工业区内,在文化打造上不能与老城区比较,老城区文化着重在传承,新城区却要在传承基础上创新。

由于当初是把水乡项目打造成为工业园区服务配套需要,并未考虑到产业的发展需求。区内没有文化遗存,因此才有了一些强行“植入”的外来文化……

文化不该东拼西凑。首先,“清明上河图”的主要是以北方文化为根基,描述北宋时期汴京以及汴河两岸的自然风光和繁荣景象,但在水乡园区我们并未看到任何与之有关系的内容和文化;其次,园区将12条主体街巷分别以《红楼梦》金陵12钗命名,对应每一钗的属相,在街口设立从苏州民间收集而来的12生肖石雕,如果说这是文化,它的魂是什么?再者,龙潭水乡是以苏州园林风格,并融入川西民居元素,在仿古建筑里,龙潭水乡的质量算是上乘的,但这一派飞来的江南水乡风情总让人感觉在这里无所归依、格格不入。

打个不恰当的比方,养花的人都明白一个道理,花在原产地里会生长很茂盛,一旦脱离了熟悉环境后,很容易水土不服,灵性缺失。

可以看出,龙潭水乡在文化植入这一块仅靠碎片化的舶来品进行主题规划,却不去深入挖掘成都蜀文化的独特性和历史资源。如果说游客大老远地跑成都来只是为了看江南水乡的景色,直接去乌镇或者周庄就好啦,又何必来成都呢?

时至今日,从投资商到策划机构、政府、设计机构,漫长的时间,巨大的投资,为什么出现这样一个“四不像”的东西,估计谁也说不清楚。

工业用地巧变“身份”

“苍蝇不叮无缝的蛋”。在工业用地上拔地而起的,却是与工业毫不沾边休闲娱乐项目,自建成至今,该项目用地一事也一直被业界所质疑。

一般来说,工业用地比较独立,也较为特殊。由于工业用地的土地价格低,使用年限为30年,国家相关政策并不允许在工业用地上从事商业活动。现如今,龙潭水乡作为供旅游、休闲景区,按理来说应划归为旅游地产,土地性质应为商业用地。

就地块为工业用地性质一事,开发商裕都公司对外解释称“龙潭水乡只是龙潭裕都总部城的配套设施建设”。并表示,在2016年,成都市政府发布的32号文件,进一步明确即使是工业用地,也可以做商业、高端旅游酒店、文化、卫生等项目。

记者咨询了一位旅游地产业内人士,据他介绍,龙潭水乡之所以这么多年,一直没有做起来,主要是因为整个项目规划与土地性质不符,再加上业态杂乱、交通不便等多重因素,先天失衡,后天又营养不良,而想要继续盘活这个项目,解决土地性质的问题是重中之重。

从当初开发商招商时如此火热,不难看出,绝大部分商户会选择入驻龙潭水乡,最主要就是看中龙潭水乡的旅游资源而来做投资的。但开发商并未明确告知商户用地属性,为此,给商户带来诸多困扰同时,也为后续事态埋下了隐患。

开发商与商家玩起“告状游戏”

红极一时的火爆情景并没有持续多久。据大门口摆摊的廖师傅介绍,当时自己也在园区租了铺面,在最初的一年里,生意还不错,日均营业额上千元都很轻松。

但从2014年开始,人流量迅速减少,使得整个龙潭水乡的商家经营愈发艰难,再加上高额租金和商家运营成本,使得大多数商家已无力再续约。

“游客减少,租金又高,那两年都亏了10多万,没得办法,只能在这边摆摊了”廖师傅叹着气对记者说道。

最终,开发商以商户不履行租赁合同、违约等问题,把部分入驻商户推上了被告席。

记者在走访中了解到,在2016年,由于游客锐减,多数商户无力再支撑起高额租金和运营成本。最后,多数商户联名也将开发商一纸诉状告到法院,称开发商裕都公司隐瞒工业用地土地违法事实,欺骗商家签订商铺租赁合同,造成所有租户血本无归。要求有关部门立即查处裕都公司隐瞒土地使用性质的严重违法行为,维护龙潭水乡全体商家的合法权益,赔偿由此造成的经济损失。

然而,商户一次又一次的维权行动都无人过问,这中间是否有什么猫腻,就不得而知了。

由于开发商与商户的“告状”纠纷一直没有得到有效妥善的解决,多数商家为了止损,不得不关门停业。

至此,龙潭水乡扎进入了恶性循环的死胡同。

近些年,龙潭水乡的萧条景象频频在各大媒体曝光。据了解,自2015年至今,作为开发商的成都龙潭裕都实业有限公司被卷入的法律纠纷多达38起,涉及众多企业。

开发商和商家是一荣俱荣的利益共同体,遇到困难,本应共同面对。如果刚出现些问题,就要对簿公堂,怎么不让商户寒心,怎么可能用心经营。

放眼全国,类似成都龙潭水乡命运的特色小镇也并非个例。如总投资规模高达50亿元,由于前期缺失合理规划,导致破产的湖北孝感杨店卓尔小镇;通过政府购买服务形成19亿隐性债务的银川市兴泾镇回乡风情特色小镇;因管理不善,招商政策乏力,以失败告终的宜昌市龙泉铺古镇……

上述项目只是诸多濒临破产旅游项目的冰山一角,其实在小镇项目外,是更多旅游景区艰难生存现状的一个缩影。

如何让特色小镇实现可持续经营、高质量发展?一方面,要结合小镇的地理、经济、社会、人文等条件,有效引导独特的文化资源找到适合自己的空间表达方式;另一方面,要科学规划,在内容创意和传播推广上下足功夫,努力营造传承特色文化和良风美俗的浓郁社会氛围和长久消费机制。

只有做到真正的“特”与“色”,特色小镇才能融入大众美好的生活。

据悉,成都市成华区委区政府正在下大力气解决招商引资遗留问题,让我们看到龙潭裕都项目发展的希望。另有传言,云南的房地产开发商将接管这个项目。

作者:徐照明

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