重庆中心区的房子,再老也不卖

摊开重庆地图,就会发现,新房逐渐枯竭的“两江四岸”中心区域,南滨路、北滨路、江北嘴。一线滨江的地段,只要价格不离谱,在恰当范围,只要品质还不错,就会热销。

大卫聊地产 2019-07-22

上周的一个下午,两个哥们非拉我“线上豪赌”。

底注10W那种。

我知道这不对!

PONY马开办的欢乐斗地主,玩家太多啦!

10W欢乐豆=10元

那两位,不管什么烂牌都要抢地主,结果,没出半小时,经常拿好牌的我,存了小半年的豆子,清零了!PONY马叫我充值,还好我微信零钱不足,于是赶紧找个借口退出了游戏。

随便发了声感叹,“有钱了不起啊!真嘚瑟!”

硬气,是有底气的。

这两家伙在北滨路分别有两套“富强牌”老房子。

1

 

1997年出厂的富强社区,以光荣退休而闻名于重庆。

从张贴出来的告示和朋友说,套内补偿单价接近2W起步!最近社区里的大爷大妈燥起来了,天天讨论上哪里看房。

同样燥起来的,我看到还有观音桥附近,某小区拆迁补偿价直追18000元/平。

相似猛操作的,还有坡区半岛改造。

当然,以上都是引子。

我想说的,不是拆迁,也不是棚改。

因为富强社区的牛,也不过是因为站在了江北的肩膀上...

拆迁补偿单价,通常参照几个要素:

  • 他处的位置

比如富强牌,左手观音桥,右手江北嘴,前方北滨路,对面解放碑。放在上海,中心区滨江附近的房子那是妥妥的10W/㎡!

老百姓都是看着的,地段价值,是核心。

  • 资源的聚集度

如果只有“地段”一个光杆司令,他的价值要打折扣,实际上,应该是要叠加学校、医疗、商业、交通等成熟配套资源,才珍贵。

就像富强这块地。

  • 预期

新区的土地楼面单价往五位数靠,房价往2靠,富强未来的预期,你觉得会是多少?

所以,在这些高成本拆迁的背后,我看到的,其实是城市中心价值保卫战拉开了序幕。

冲锋号,或会在核心区新房“断供”后吹响。

我很担心一点,搬出去容易,再想搬回来,会非常难。

怎么理解呢?

2

 

有人观察了其他城市,发现 以繁华中心地段为圆心的房价体系,通常会出现一些类似算术口诀的密语:

比如3:1,或者5:1

数字透露的意思是:

城市传统中心地段往外,由近到远,呈阶梯状分布!

内与外,呈现3:1或5:1

于是,我根据好地段+好产品+好的自然资源配套(例如滨江)相似性原则,作了个筛选,找了几个。

  • 杭州

城市核心,上城区,绿城新绿园,10年楼龄,目前二手房挂牌价71000元/平。

新设立的钱塘新区,目前的新房价格,均价20000-25000元左右

约3:1

  • 上海

城市中心,黄埔滨江,华润外滩九里,近10年楼龄,目前二手房挂牌价130000元/平

浦东机场南,临港新城,新房均价26000元/平。

约6:1

  • 深圳

老城中心,罗湖区,幸福里雅居,10年楼龄,目前二手挂牌价96000元/平。

北面的光明新区,新房均价在25000元左右。

约5:1

(房价来源于安居客与链家)

请注意,你不要拿中心区的老破旧去和新区的CEO比,那当然比不过。

而是拿近似质素,近似资源附加的楼盘去比。

你会发现,虽然城市变迁,骨架伸展导致新区辈出,不乏十分强势的新区,但是,当

  • 同为高品质住宅

  • 同样配套质素好

同维度下,一定是中心区的房子比新区贵。

如果用中心区质素较好的房子,去比新区的均价,一定是有几何倍数才对!

3

 

关于居住逻辑的变迁。

我此前推演过重庆居住逻辑的变迁。

第1阶段,叫地段驱动

“宁要渝中一张床,不要江北一间房”。

这句口号,距今20多年了。

当城市规模不大,沉淀了N年时间的优势配套汇聚的中心,一定是最强势的。

这时,人们偏执地段论。

第2阶段,叫产品驱动

随着人口增加、经济产业发展需要,城市必须要扩张。

更低密度、产品配置更高、楼间距更大的新房子,开始出现,居住舒适度大幅提升!

比如棕榈泉、蓝湖郡等。人们开始搬离中心区。

为什么要搬离?

拥堵?嘈杂?密集?在我看来,其实原因就一条:中心区没有好房子,而新区有!

第3阶段,叫地段+资源+产品驱动

这,是接下来会发生的。

新兴区发展成熟,人口大幅增加!但他有边界,有城市通勤半径束缚,有发展周期的不确定性。

与此同时,新区在不断导入人口的时候,你会发现核心区遇到的拥堵、密集、嘈杂,极有可能在一些规划不那么完美的新区发生。

并且,“配套跟不上,人住不进去,没有产业支撑”的新区,还会形成“睡城”。

这时,很多的目光又会转变。

咦?原来中心区是有现成的、不用等待的、生活想要的一切资源配套!

而且也有好房子了!

唯一的问题,只是“贵”!

一个有趣的数据!

官方2017年发布的重庆人口预期:未来10年,主城区的目标是1200万人,而核心区需要减少70万人(减20%),拓展区要增加400余万人(增100%)!

隐含着什么意思呢?

核心区居住密度将大幅减小!随之而来,就是舒适性、品质感的提升。

对于重庆而言,未来若干年,就会迎来城市居住逻辑的第三阶段。

接下来,会发生上海、杭州、深圳那一幕吗?

7:2,6:1,5:1?

4

 

在居住逻辑的第3个阶段,选房要素,会变得比较聚焦:

  • 距离城市中心的物理距离

  • 景观资源

  • 楼盘品质

  • 小区环境

  • 物业管理水平

  • 户型的尺度

摊开重庆地图,就会发现,新房逐渐枯竭的“两江四岸”中心区域,南滨路、北滨路、江北嘴。一线滨江的地段,只要价格不离谱,在恰当范围,只要品质还不错,就会热销。

某些区域,某些地段,没新房了,也极难有新地了。余下的、仅有的、优质的楼盘只要价格合适,就成了适合买入的好房子。

我一直说的分化,也是基于上述前提。那些居住体验好的高品质住宅,尤其是占据着类似于江北嘴、北滨路这类地段的,后市,很有发展成奇货可居的佼佼者。

随着楼市购买逻辑的不同的阶段,核心地段+优质房产VS一般地段+普通房产,价格差会越来越明显,最终完成地段+资源+产品驱动。

我的判断,未来的商品房,会演变成小众化,就是当刚需住房不再紧张以后,只剩下改善和品质需求为主的市场。

这些房产的接盘者,会偏向于高净值人群,他们追求漂亮的景观,追求对资源的占有,追求更好的居住体验,当然,还有尺度感。

上文中举的例子,上海、深圳、杭州,都已经有了分化,重庆,还远吗?

当年日本为了控制东京的人口,修了新干线,两个小时直通大阪,希望东京的人去大阪,结果完全相反,大阪的人都跑到东京来了!

兜兜转转,当年城市骨架完成搭建,区域格局逐渐定型,中心的优势,会凸显。

到那个时候,不可能复制增加的,自然变得珍贵。

这就是重庆中心区某些优质楼盘的趋势,你认为呢?

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作者:大卫聊地产

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