2019重庆房市上半年:人会去,楼会空

过去半年,国内绝大多数城市,市场表现平稳,既没大涨,也没大跌。我们认为,这个阶段,中央对整体房价调控,应该会比较满意。

白衣海盗 2019-08-01

    1.

    2019年前半程的重庆地产江湖,

    有点意思。

    2.

    房住不炒。

    过去半年,国内绝大多数城市,市场表现平稳,既没大涨,也没大跌。我们认为,这个阶段,中央对整体房价调控,应该会比较满意。

    稳地价,稳房价,稳预期,这个长期调控,在这个阶段得到相对充分体现。

    部分城市,包括重庆,出现小阳春,但二手市场,依旧疲软。

    下面这张图,是重庆市房地产业协会,发布的2019上半年重庆市主城区,商品房销售TOP20房企名单。

    对于与此没多大关系的人而言,这就是一个数据榜单。

    但是,对于身处其中的企业,与人,

    他们或幸福,或骄傲。

    或痛苦,或失望。

    冷暖自知。

    甘苦自知。

    3.

    很多总结与解析,已经陆续出街。

    我们在这里,顺便梳理了一些,借用了一些。

    《楼市上半年收官,有的笑了,有的愁了!》里面,有这些总结:

    A.2018上半年TOP20门槛是20.3亿,2019年是14.73亿,门槛降低了。

     B. 但是,2019上半年,TOP20前5名,成交金额为635亿,占TOP20企业总成交金额的62%,而这数据,去年同期,是43.25%。

    也就是说,强者恒强。

    地产企业的寡头时代,会越来越近。

   C. 与去年同期比较,金融街、新城控股、富力集团、金地、阳光城、中国交建,这6家,成为新的TOP20成员,反过来说,也有6家,跌出了前20。

    4.

 总体而言,2019上半年,比2018同期,各项数据都会下降。

    但是,2018年上半年,尤其对于重庆而言,那是“疯狂”的。而相对于2018下半年,今年上半年的各项数据,算是“复苏”。

    下面我们看看《重庆楼市2019上半年总结报告》的数据:

    上半年新房成交价格

    重庆2019年1-5月新房成交价格自2月份后持续走高,当前达到近半年来顶峰。

    新房价格最高的为渝中区,在售住宅项目均价突破2万,其次是南岸、江北、渝北,均价超过1.6万。

    重庆新房供应区域分布

 重庆2019上半年新房供应区域,主要集中在新区。

 其中巴南鹿角、南岸茶园、沙坪坝西永、大渡口华岩新城、北碚蔡家,都是新房供应主力地区。

    少量核心区房源,集中在观音桥板块、大石杨板块、南岸区二塘板块。

    重庆上半年新房交易回暖原因

    土地市场反弹,购房者重拾信心。

    重庆上半年土地市场反弹明显,楼面价超过9000元/㎡的土地遍布全城各个角落,多点开花。

    插一句,这个阶段,重庆有些自媒体大声看好重庆房地产市场,然后,被举报,被禁言7天。

 我们说这个故事,不是嘲讽,而是想说,这里面,内涵其实很丰富的。

    重庆二手房市场有所回暖,库存走高

    重庆二手房,逐步从低迷中走出,成交量回升,成交均价止跌上扬。

 2018上半年,重庆二手房市场交易很热。但随后重庆出台调控,新房源不断增加, 2018下半年重庆二手房成交量走低十分明显,价格也在今年的2月,跌到阶段性谷底,进入“寒冬”时期。

    历经去年下半年调整,今上半年,重庆二手房缓慢复苏。

    上半年成交量出现低位回升;二手房均价止跌上扬, 2019年第二季度二手房均价较2018年第四季度整体上涨2.4%,上涨趋势不大,保持平稳。

    此外,上半年重庆二手房市场,出现了以下比较明显特点:

    重庆二手房市场在上半年有以下积极趋势:1.成交量回升;2.成交均价止跌上扬;3.成交周期变短;4.卖方话语权增加;5.议价空间收窄;6.成交平均套内面积在80-90㎡之间。

    5.

    说了市场,说了数据。

    按照榜单顺序,我们谈谈企业。

 今年上半年,白衣海盗与重庆部分企业,有些交道,也有点体会。

    先说融创。

    融创,一家天津起家的企业,来到了重庆,拿到了第一。这不容易。前面,新城出事,在舆论上帮了点融创的忙。同样在上海,融创1亿贪腐案,会让很多人觉得,这个行业,真的是有钱。

    去年上半年,白衣海盗遇见重庆其它公司,好多地产高管,都有一个共同的职业经历:在龙湖干过。

    而且,他们说到龙湖,会不自觉有滔滔不绝。

 在最近,我们接触了两位从融创出来的,到其它地产公司的美女高管。

    一位赴任某公司重庆营销总,一位担任某公司西南副总经理。

    你能很快得出结论,这是两位干练而强大的职业女性,当然,你也能推导出,正在成为“黄埔军校”的融创,有强大的生产能力,包括人才生产能力。

    再说龙湖。

    虽然总部在北京,但毫无疑问,重庆仍旧是龙湖的大本营。

    作为多年来,占据国内地产开发商前十的品质房企,龙湖是渝派地产,最杰出的代表。

    排在重庆第三,或第二,对龙湖肯定不是伤害,但是,要说它有多高兴,也是未必。在我们看来,在重庆,只要龙湖愿意,它或许随时都可以做到第一的位置。

    销售量与拿地,布局,等多方面决策,或有关系。

    不管销售量是不是第一,龙湖重庆影响力第一,是确定的。

    小举两例,

 前面,龙湖景粼玖序,称“所有过往,皆为序章”,之后,你会看到好多家地产宣传,都有“皆为序章”的类似表述。

    今年春天,龙湖“无界”品牌发布会在大坪召开,随后,其它房企推广中,含有“无界”两个字的,不止一家两家。

    再说万科。

    万科是房地产市场化以来,影响最大的中国房企。

    在全国,它排名第一,很多很多年。

    但在重庆,万科似乎一直都还是个追赶者。

    到目前,万科重庆,可能做得,比之前都要好。

 重庆天地,御澜道,鹅岭峯,翡翠都会,彩云湖,十七英里,四季花城,星光森林……

    再说金科。

    金科居然排到了前四。

    这在几年前,或许你不会这样认为,是不是。

    在白衣海盗看来,金科的品牌宣传,气质非常统一,产品系也逐渐清晰。

    另外,你会不会认为,生于忧患死于安乐,更有紧张感的企业,会状态更好?

    反正,我们认为,金科的状态,是真的好。

    除了以上四家,

    其它一些企业,也会值得我们去关心。

    比如,碧桂园经过去年风波,今年数据有点下去了,未来呢?

    新城,新城未来究竟如何?

    华宇的状态越来越好,

    来重庆不久的弘阳,居然是九龙坡卖得最好的那个盘,

    同样来重庆不久的中骏,排名高达第11位。

    静悄悄的美的,会在下半年,给市场惊奇。

 而华侨城,还是那家超级文旅品质大盘。

    6.

    白衣海盗最期待的,

    下半年的几个盘:

    A. 华宇城。

    沙坪坝是华宇起家的地方,超级大盘华宇城,会如何与龙湖光年区隔与PK?

    B. 金科南山。

   金科是重庆知名的金科,南山是重庆知名的南山,金科接下来最重要作品,当会如何?

    C. 壹号半岛与壹江郡。

 最后的照母山,壹号半岛从城边到城央,绝版价值;壹江郡,据说是他们重庆负责人最喜欢的作品。

    香港置地,我们认为,是重庆目前最有调性的开发商。

    D. 西永,融创文旅城与万科某某城。

    重庆向西,时代所向。

 融创文旅城独占鳌头,但是,不出意外,万科某某城(案名暂时没公布),会成为西永下一个爆款。 

 有意思的是,后者多少,有些借势前者。

    7.

    因城施策。

 据说,重庆全年房价涨幅,不会超过5%。

    最近又听说,个别开发商个别盘,接下来有超过5%的指标。

    房住不炒,一定不是说说而已。

    中央有这个要求,有这个能力,有这个决心。

    而在重庆,

    下半年,我们认为:稳中有涨。

    8.

    田家已耕作,

    井屋起晨烟。

    以上数据,来自重庆市房地产业协会,克而瑞数据,锐理数据。

    文章部分分析源自:重庆财经地产,重庆新一线城市。

    鸣谢。

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作者:白衣海盗

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