​西哈努克,一个被韭菜捧红的地方

TBO商业观察 2019-08-13

温度升高的西港

根据近一个月舆的情监测指数来看,6月29日的舆论发布指数为301,7月29日的舆论发布指数为553,月环比增长83.72%。短期内舆论声量的持续增加反映了大众对于西港的兴趣逐渐升温,同时,国内以薛蛮子、欧成效等投资大咖为首的持续宣传,也使近两年国人对于西港的关注倍增。据旅游部的报告显示,2019年首5个月,柬埔寨接待国际游客共2888461人次,较2018年同期相比增长了11.4%,其中通过西哈努克省国际机场有的就有248897人次,同比增长了344.9%。而赴柬的游客之中,中国游客就占了三分之一。在西港35万左右的人口中,中国人更是超过了半数。

有如此的基数做支撑,西港旅游也自然被旅游运营商提上了日程,仅携程旅游一家,有关西港的跟团游和自由行产品就达到了87个。无可置疑,旅游收入确实是西港乃至柬埔寨GDP的主要贡献。在柬埔寨位列东盟第一的7%的GDP增速背后,旅游业收入占到了GDP总量的32.4%。在游客数量方面,2018年前往柬埔寨的国际游客共有620万,数量增长排在东盟国家中的第三位,仅次于越南和印尼,同比增长了11.6%。在600多万的国际游客中,中国游客占到了26%以上,约190万人次,继续名列柬埔寨游客榜首。

能招徕如此多游客的柬埔寨,自然风光必然是最具实力的旅游吸引物。在《福布斯》最新公布的“亚洲最佳海滩”中,西港及其周边的Tree Beach、Ream Beach和瓜隆岛同时入选。而西港更是凭借未受破坏的海岸线、“奶粉沙滩”和“玻璃海水”的传说,在国际上负有盛名。2018年公布的“世界最值得旅游的52个景点”中,西港名列第13位。在大规模的国人涌入西港之前,西港的沙滩和岛屿一直是欧美游客青睐的度假对象,加上曾经被法国殖民的经历所塑造的文化与高棉人悠闲、佛系的生活态度,西港似乎可以比肩泰国的普吉岛和印尼的巴厘岛。 丰富、优质的旅游资源背后是经济的发展和政策的利好一同塑造了柬埔寨赖以生存的旅游经济。尤其是对于中国,政策的红利最为明显。柬埔寨和中国不仅地理位置相邻,更有着近百年的深厚友谊,而西港目前是柬埔寨唯一的国际港口城市,西港特区项目更是中国商务部第一批批准的八个境外合作区之一,是中柬两国间的重要合作项目,西港对中国的开放可见一斑。 现在,中国游客只要买一张机票,带上护照,就可以落地签入境。从2019年6月1日起,柬埔寨将在其所有出入境口岸启用新版移民卡。新版移民卡将原来的落地签证申请表、入境卡和出境卡合并为一,并对原来三卡中须填写内容进行了优化,取消了提交证件照片等要求,同时保留了中文译文,极大地简化了柬出入境通关手续,也让中国游客来往西港更加容易。 不过,政策的宽松利好、旅游资源的丰富虽然会是带动当地旅游的方式之一,但是认真想想,日本东京都市圈3700万人口的体量才只有15万中国人,而人口仅有35万的西港为何会涌入超过15万的中国人呢?单纯的旅游吗?没这么简单。

房地产的韭菜

携程旅游平台上,有关西港的各种旅游产品数量达到了87个。其中除了一般的度假、放松的品类,主打投资考察的旅游产品也明显的增多。这无形中反映了一种特殊的需求,在这一种需求背后的西港旅游似乎在中国市场里被开发出了另一层含义——投资。

纵观媒体平台,围绕柬埔寨西港的关键词近30天内就发布了3191条信息。其中比重最大的为网页和微信。网页信息1254条,占比39.3%;微信信息817条,占比25.6%。在1254条网页信息中,有关西港被提及最多的关键词分别是,柬埔寨、中国、投资和房地产。而占比25.6%的微信信息中,最活跃的媒体除了发文47篇的“柬华日报”之外,就是以长海国际集团(32篇)和宝琛环球海外资产配置服务(29篇)为首的一众房地产投资公司。 投资炒房,一时间成为西港的热门标签。短短几年,西港的地价也经历了轮番上涨,目前靠近双狮广场一带的土地资源由于需求量高,地价非常昂贵,每平方米大概在3000美元至4500美元的范围。至于西港带装修的高层住宅,售价上升到1.3到1.9万人民币/平米,比3年前至少翻了1倍。房地产的爆炸增长源于2010年4月5日,柬埔寨国会通过的《外国人不动产产权法》。根据该法律,外国人有权按规定在柬购买房屋并拥有100%的房屋所有权和永久产权,可自主进行房屋租赁和买卖。该法律颁布后,首先吸引的是日本、韩国、中国台湾、新加坡的房企和投资者进入柬埔寨。中国投资者的大规模入局则是在2016年之后。

国人的强势进入在更大程度上炒热了西港的房地产,也引发了西港房租在2017年开始翻倍的情况。而国人大规模进入西港的信心则是来自于国家政策的背书。2016年10月,我国对柬埔寨进行的国事访问中,与柬埔寨领导人洪森签署了31项合作协议。这其中不仅有帮助中国摆脱马六甲海峡航运依赖的“克拉地峡”计划,也有中国拿到的西港附近海域石油的开采权,更包括中国援建的西港至金边的高速公路项目等等。一系列利好的消息使得西港一时间站在了时代的风口浪尖上,也让不少人嗅到了“机会”。 美元资产国、无外汇管制、博彩业合法,这是各种房地产商兜售西港楼盘的必背台词。下一个香港澳门,40年前的深圳,这也是各位领投大佬和金主KOL们的常见鸡汤。无论是有中国天使投资第一人之称的薛蛮子,还是有着无数信众粉丝的意见领袖“欧神”欧成效,或者是那些宣扬西港旅游发展潜力的房地产公司,先不说谁对谁错,大家本质上都在为着各自的立场把西港捧上了天。单就宏观发展来说,西港的潜力确实不可小觑,在西港也确实有很多白手起家的先例。但是就旅游和投资来说,“如果华尔街的乞丐都知道哪只股票要涨了,那么那只股票多半是要跌的。”

野蛮生长的红利

从最低层面的阴谋论角度来看,在互联网高度发达的今天,我们的信息交流仍然处于高度不对称的状态。那些真正有价值的、可以看得到未来走向的80%的信息掌握在少数的20%的人手中。在币圈(数字货币)和盘圈(资金盘),大家都担心自己会是那一茬被收割的韭菜,但是更多的人还是乐此不疲的继续跟投融资,侥幸的以为自己可以在关网崩盘之前小赚一笔,全身而退,然后最后还是不得不接受接受自己早已变成韭菜的事实。

“独立思考是我们这个时代最宝贵的美德”,尽管资本大佬和房产大亨对西港的未来似乎一片看好,但是不加思索的盲目跟风,云投资自己连见都没见过的西港,实在是缺少理智的行为。不可否认的是,西港目前的发展在一定程度上确实满足一个崛起的金融新星的各项条件。单就目前中柬合作的“克拉地峡”项目来看,克拉运河修建完成可使太平洋与印度洋之前航程缩短约1200公里。在彻底改变马六甲海峡航运路线的同时,西港也将成为新兴的世界中转港口。 机场和港口被认为是基础设施建设的两大王牌,尤其在中国,“空港经济区”也是备受看好的网红政策风口。在上海,浦东机场凭借高密度的国际航班,是陆家嘴CBD不可或缺的配套,位于浦西的虹桥机场则直接催生了虹桥CBD。中国走过的路,柬埔寨大概率也会走过,机场可以提升国际交流的联通速度,而西港的深水港口更是可以承载以万吨计数的国家贸易。大量国家级的贸易结算时会必然产生大量货币流动,国际贸易的准备资金会在港口地区沉淀,文化会在港口地区融合,思想会在港口地区碰撞,短期拆借、代付代收、理财保险、票据单据等等业务以及工作人员的衣食住行等相关配套设施也都应运而生,前途光明。

但是反过来说,西港现在的繁荣,有很大程度都是中国捧红的。2018年柬埔寨全国的GDP只有240亿美元,而2019年仅上半年中国就向柬埔寨投资了30亿美元,全年预计超过60亿美元。在国家投资援助之外,国人对于西港的看好也起到了相当大的推动作用。数据显示,2018年柬埔寨楼市的中国买家咨询量同比暴增550%,其中有88.7%是用于投资。

不仅仅是房地产的热钱涌入,以博彩业为首的一系列在国内不允许的黑色产业在西港的土地上却得以野蛮生长。在博彩业合法化的柬埔寨,线下开会所、线上种菠菜(线上博彩业)的中国人也多达数万,这部分人群组成西港15万中国人口的多数。中国人的常驻使得与中国人衣食住行有关的产业也随之发展起来。西港的156家酒店和客栈中,其中150家有中国人投资经营;41家KTV和娱乐会所及46家按摩店,全部由中国人投资;436家餐厅,其中95%由中国人投资。柬埔寨163家赌场中,西港更是占据了91个,其中中国人投资的就达到了43家。亚太柬埔寨旅游协会会长图恩思南(Toun Sinan)表示,根据这些数据,西哈努克城的企业超过90%由中国人管理。

对于一个城市的经济发展而言,过多的外国投资挤压本地资本是不正常也不合理的。柬埔寨领导人洪森是个聪明人,洪森表示“大量中资涌入西港,使当地民众得到很大的利益。当然在建设过程中会有一些影响,但在建好后,西港会成为重要的经济走廊,未来发展不容小觑。”短时间内,中资进入西港可以带来爆发式的发展,同时当政20年的洪森也清楚,在野蛮生长之后,西港盘根错节的躯干也必须得到清理。 终将结束的泡沫数据显示,目前西港的租金回报率达到了惊人的25%-30%,地产公司更是鼓吹“这简直是在捡钱”。然而,西港目前大部分娱乐会所的酒店客房都直接被包装成精装房产对外销售,在高现金流的博彩业,有如此高回报率的租金撑腰,赌场为何不长期持有这些资产?在西港重仓投入的薛蛮子,为何在拿了地之后没有直接盖房子反而开始分销地皮,甚至专心投资起了建筑公司,玩起了水泥、钢材和塔吊?

国家是一部有规律的机器,能赚钱的是趋势和时代。在信息依然不对称的今天,谁掌握了趋势和信息,谁就能诱导别人的思考,割他们的韭菜。柬埔寨王国宪法第三章第44条规定:只有柬籍自然人或法人,才能拥有土地所有权;西港目前可对外国人出售的土地都是小产权租赁性质的土地,租期99年。这些拿到地的大资本在向政府支付了高额的土地出让资金之后,将经营权转包开发商,开发商垫款成房之后可以进行出售或预售,用这部分钱回笼大资本的投资,同时赚取利润。一定程度上,开发商承担了西港城市化进程的社会责任,而另一方面,开放商和大资本通过金融杠杆撬动银行和政策,赚取自己的红利。

但是,由于本地人的购买力有限,西港短时间难以形成一个本地居民购买商品房的市场,也没有形成二手房市场,房产投资的收益就要从外国人的口袋里掏钱,无形之中,想赚一笔的中国投资者就成了接盘侠。世界银行更是在2019年5月直接向柬埔寨政府建议考虑引入包括限制银行向建筑业和房地产业的贷款、加强金融监管和危机准备等宏观审慎措施,以避免外国直接投资减速时造成房地产价格崩溃和金融混乱。洪森政府迟早会对西港的房地产泡沫、非法无照的网络博彩业、以及见不得光的“特色旅游”进行清洗,当秩序回归井然、红利退潮,谁没穿内裤,一清二楚。

雷军说过,“站在风口上,猪都能飞起来。”但这并不代表在西港发展的大蛋糕上,谁都能分一杯羹。西港除了西港本身之外,只是一个视角、一个观点,是否适合投资还要看自己的实力和独立判断,毕竟西港的现实就在那里,每个人都有自己的真相。

本文来源:TBO商业观察

作者:TBO商业观察

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