重庆楼市惊现四大矛盾?此时已到关键时刻?

当下在重庆买房子,必须考虑哪些问题?

九沛传媒 商界地产 2020-06-20

编者荐语:

万事万物都有矛盾,历来相伴相生。矛盾是否能够解决处理?重庆楼市也出现了四大矛盾,具体是什么?又该如何发展?

鸟姐说:

重庆楼市的关键发展节点,即将到来。重庆楼市现在情况如何?发展趋势怎样?当下在重庆买房子,必须考虑哪些问题?且听专业分析。

我不否认长期看重庆房价会涨,但是要说短期疯涨,重庆楼市又要开启大涨疯牛模式,还是太早了,首先国家坚持房住不炒,没有城市敢顶风作案,其次,关键的时间节点到了,就是夏天,2018年重庆房价暴涨,楼市一片火爆,当大家都在期待房价上235,就是偏远地区2万,普通均价3万,核心位置5万的时候,也是在那一年的夏天,重庆房价暴涨的趋势突然被打断,很多售楼部突然在8月没人逛了,所谓的235还是回归到了123

2019年同样是3月后小阳春开局,重庆房价看起来势头不错,结果到了8月突然成交量大跌,同比减少一半。

图片来自克尔瑞

所以7-8月是重庆楼市的关键时间点,8月扛过去了就是所谓的金九银十,抗不过去,楼市就会回归平淡。重庆的夏天实在太热,大家都不愿意出门逛售楼部,所以也是以往重庆楼市每年的淡季,这也是一个暗含天道的巧合时间节点,何况当下还有一个黑天鹅,现在又开始在有一点北京复苏的迹象。重庆楼市这波大牛市从2017到现在2020年,足足走了三年了,中间只短周期的回调过半年左右,这头牛该歇歇气了。

当下的重庆楼市出现了几个比较矛盾的现象,影响了大部分的重庆购房者情绪。这几个矛盾对重庆未来房价影响也是非常重大。

销量大涨,房价不涨的矛盾

最近重庆楼市新房和二手房的销量都开始明显回暖,但是大家不用担心,与之矛盾的是房价并没有涨。

锐理数据显示,2020年5月,重庆主城房地产市场新建商品房成交262.2万方,相对于4月份的成交量来看,5月新房销售环比增长24.52%,由数据可以看出,重庆最艰难的时刻已过,5月份,整个市场都恢复到去年的水平。

 

二手房交易同样火爆,链家的交易数据创了今年新高,我们也派人每个月都去各区不动产交易大厅观察,现在的二手房市场虽然没有2018年火爆,但是已经恢复到2019年的水平了。

但我们看重庆的房价,不管是新房,还是二手房均价都没有大涨,这个看似矛盾的数据,其实根本原因是降价促进成交。

今年新房庞大的交易量很大一部分来自开发商给的折扣力度足够的大,二手房的交易量大增根本原因是业主回归理性,降价促进成交。

预期和现实产生巨大矛盾

抢房的人,最后又成了维权大军,2018年抢房的人,最近都开始接房了,但是有两个巨大落差,一个是房价并没有大涨,部分楼盘算上折扣,几乎没有涨。第二个落差就是,部分开发商当初的宣传太高端大气,明明是刚需盘,宣传上让人误以为是豪宅,接房落差太大。

绿城房地产建设管理集团有限公司董事长、总经理李军在2018博鳌房地产论坛上发言:这两年是中国房地产业最糟糕的两年。我们看到了市场的疯狂,但我一直劝我的同事们在这两年不要买房,很多同事想不明白,觉得会错过很多个可能增值的机会。但我想说的是,这两年买到的房子可能是最差的。

房地产企业追求的“高周转”,一般会通过缩短项目开发周期、提高存货周转率、提高总资产周转率来实现。

这两年重庆楼市火爆,各大房企疯狂抢地,加上土地成本增加,而最后房价上涨的幅度远远低于预期,到现在,重庆有很多楼盘的新房价格基本和成本价持平,开发商不赚钱的现象在今年尤其突出,结果当然是缩短建设周期,简配层出不穷,导致房屋质量缩水,引发维权。

最近重庆维权还有一个原因是学区房,其实这个我早写过了,学区房最大的风险就是政策风险,这个真没办法回避,全看运气。在北京,深圳,就因为最近学区变动,导致一条街面对面的房子,同样大小,价格差了几百万的事层出不穷,有的人因为新划入学区,一夜暴富,有的人因为被踢出学区房价大跌,这个真不是我们这些人能预测的。

“数据”说房价降了大家却感觉房价涨了的矛盾

其实,重庆今年房价涨还是跌的数据一直以来都缺乏统一说法。这是因为中国统计房价都是均价,均价魔术,这个我已经说了2年,写过N次了吧。

均价魔术:

假设2019一个城市新房楼盘只有3个,一个主城核心区域房价2万,另外2个在郊区,房价1.5万,最后,你得出了城市楼市均价1.66万的结论。

到了2020年这个城市新房楼盘还是只有三个,一个主城核心区域房价从2万涨到了2.5万,另外两个楼盘在郊区,房价从1.5万跌倒了1.25万,最后你得出了这座城市的楼市均价还是1.66万;

这时候这座城市就有两种声音了,一种是天天盯着主城核心区域的购房者,他们就会惊呼,房价大涨了,房价从2万涨到了2.5万,涨幅25%,另外一种就是天天盯着郊区房子的人,他们会说房价跌了,从1.5万跌倒1.25万,跌幅16.6%,但是大家再去看统计的这座城市的房价均价,还是1.66万,没有涨也没有跌。

在日本东京,公布房价就比较科学,但这仅仅是针对环状城市,东京在公布房价的时候,就公布东京都15公里、20公里、30公里范围内的房价”。这个方法恐怕也不适合特殊星状布局的重庆了。

在重庆,随着市区(主城区)可供开发住房的土地越来越少,大部分新建的商品住房都是建在新城区新兴板块,例如礼嘉,蔡家,中央公园,龙兴等地或者是拥有大量的土地的巴南区。整个重庆老牌核心区供应的新建商品住房的5%都不到。

由于主城区核心内的新建的商品住房呈现年年递减之势,整个重庆的均价也因为是新区和核心区加权在一起,自然也就没有大家直观感受这样准确了。

炒房客与刚需买房之间的矛盾

重庆楼市当下还有一个矛盾,就是炒房客于刚需之间的矛盾,要知道炒房客,特别是外地炒房客来重庆炒高房价,不是做善事的,他们是想来割韭菜的。重庆房价的上涨最后还是要看重庆的富裕人口的增加才是根本,炒房客炒高了房价,最后都是要卖给本地刚需的,其实这是必然的矛盾。

不过重庆由于楼市几大特殊性,从大局上看,基本是炒房客的坟墓。

  1. 外地炒房客来重庆炒两江四岸,说我们重庆人不珍惜江景,殊不知两江四岸并不稀缺,加地形限制生活不便,并没有多少本地人接盘,这次外地炒房团不过是来帮开发商清库存和帮之前被套的炒房客解套,二手江景房就出现一个奇葩现象,投资客卖给投资客;

  2. 重庆人更喜欢地铁房和学区房,这两个在重庆并不稀缺,最近卖得火爆的房子都是低价地铁房和最近异动的学区房;

  3. 重庆人有新房癌,大部分人宁可买新房也不去二手房当接盘侠。

所以重庆炒房客和本地刚需双方都看多方不顺眼,我个人还是预判本地刚需会赢,除了少数炒房客能赚钱撤退外,大部分最近2年买入的都会被深套,如果资金链扛不住,当初温州炒房团,金朝阳炒房团在重庆的悲剧会再次上演。

当下在重庆买房子要考虑哪些问题?

还是回归主题,当下我们该怎么买房?首先要区分刚需和投资,对于刚需,我的观点一直都是买地铁房,考虑通勤时间有钱的买现成地铁,钱少买未来几年通地铁,这个说过了,而改善刚需,就是看舒适度,家是舒缓大城市生活压力最好的地方。改善刚需就要关注小区环境,物管素质等。

对于投资,我的建议是走两条路,一种是资金雄厚的,可以去看地铁规划图,前提布局价格便宜的地铁房,因为投资最后看你卖给谁,毫无疑问刚需地铁房流动性最好。

第二种就是买小户型二手房收租金,追求稳定的回报率,例如某植物系大V的几十套收租。

买新房,要注意时间节点,虽然夏天是淡季,但是开发商夏天一般打折力度很弱,新房的时间点是年底,开发商为了回笼资金,这时候的优惠最诱人。二手房的时

间节点是春节前,这时候是二手房交易低谷,议价空间最大。

·THE END·

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作者:九沛传媒 商界地产

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