都说重庆房价低,为何还压得人喘不过气?!

重庆房价与收入,有何突出问题?又该怎么解决?

商界地产 九沛传媒 2020-07-29

编者荐语:

不少人认为重庆房价高,其实并不然​。重庆房价在新一线城市中​处于较低水平。不仅如此,与一线城市北上广深等相比,更是相差较大​。在重庆GDP超过广州的​当下,重庆房价会怎么发展?会变化到一个相对合理的位置​吗?

 

鸟姐说:

重庆房价低的原因是什么?鸟姐之前分析是,有8大低价板块拖累了重庆楼市,不少低价项目成为了“拖油瓶”。现实如此,但只是直接原因。

那么全面来看,重庆房价低的原因到底有哪些?房价与收入是否合理?又该如何解决这一重大社会问题?鸟姐带你来看!

 

1

重庆作为新一线城市,主城区目前房价均价约13000元/m²左右,其他如成都房价比重庆略高一点,南京、杭州等更高,基本上是重庆的两倍以上,苏州房价2.6w,也高出重庆许多。不少人一对比,都会问——重庆的房价,为什么这么低?

作为直辖市却完全赶不上隔壁的成都西安,被同期房子买在北上广深杭甚至成都的人笑话重庆的房价已经是常态了。

相比重庆它还行的经济来说,目前的房价确实不算高,房价高低这个问题,众说纷纭,有的人认为,一个城市房价低,这个城市的居民财富就是变相被割韭菜了。当然也不是鼓高房价,只是低不能单纯地觉得就是一件好事。

2

重庆的房价确实相比其他一二线城市来说低很多,甚至还不如一些三四线城市,不过这和政府的政策息息相关。一般都觉得重庆房价低的原因是这几个:

1

土地供应足、成本低

其实总结来说就是地价,把房价高地归结为土地供应,还是有道理的,毕竟说到对房价影响最大的因素无非就是人口需求和土地价格

2017年,重庆市计划供应38000亩,主城区实际供应约18000亩;

2018年,重庆市计划供应29000亩,主城区实际供应约13000亩;

2019年,重庆市计划供应34000亩,主城供应约15000亩。

从供给来看看,重庆一直奉行天量土地供应,动不动就上万亩的土地。在2014年以前,重的土地供应量始终是天量,网上有人做过统计,重庆一年的土地供应量大约相当于北上广的总和,其实是 “利用空间换取时间”

早期重庆的地价才多少可能你想都想不到,有的地以很低的价格就把土地给出让出去了。之前大量卖地的初衷就是为了稳定房价和财政,如果以现在的眼光来评判地价卖地,可能就显得有点儿马后炮,当时如果能料到现在的情况,也许就不是现在这个状况了。

此外,重庆的多中心,多中心就分化了价格的天花板,分化了核心地段价值。重庆房价扁平化,哪儿都是中心,不管在哪都能定出高价。

其实看一下主城每个区的中心房价比一些热点地区价格也没有高多少,有的地方随便画一个圈就有大把的地段价值可以依靠。比如以巴南龙洲湾为例,基本就是巴南的中心,周边的房产基本都是以他来展开的。

同时,重庆土地价格不得超过房价的35%,而地价是构成房地产开发成本的主要成本之一,这也是最近一两年房子老是偷工减料的原因之一吧。

总的来说重庆的土地供应足,加之成本低,有效的控制了房价上涨。

2

公租房

应该说,放眼全国,没有哪个城市有重庆这么良心的公租房。重庆天量公租房,在全国都有名。

重庆是最早实施公租房的城市,现已全国推广。截止去年4月23日,重庆累计分配公租房50.5万套,为140余万人解决了住房问题。

重庆最早的公租房民心家园在2011年4月就开始入住,体量巨大的公租房,加之简单的申请方式,解决了很大一部分的住房问题,对房价的控制有着不可或缺的重要作用。

公租房是保障性住房,用低于市场价或者承租者承受起的价格,为需要的人提供住房保障。其实公租房是保证低端收入人群和刚走上社会的大学生或者刚进城的人有房可住,另外就是给刚到重庆就业打工的人一个更多可能的选择。

比如说像水土这样的产业园区就有大片大片的“人才公寓”,是专门给园区内员工住的,就是为了吸引人、留住人。

不过由于量太大,且有时审核不是很严,现在也已经有一些人开始抱怨公租房,主要还是目前公租房存在不少的转租情况,还有就是住公租房的不一定是住房困难的。

公租房没错,有的人吐槽也没错。归根结底只是重庆的公租房规模影响到了老百姓为抵抗通货膨胀的投资房的收益了,所以引来争议!

公租房肯定是适应政策的,它会影响房价吗?可能比较微小。但可以肯定的是,重庆大量的公租房为重庆其他的买房者降低了一些压力,你要知道,要是把这么多人的购房需求释放出来,房价会到什么样的一个程度?

3

高容积率

重庆特殊的地形决定了它的房子必须在有限的土地面积上增加高度,这个可以参考长江、嘉陵江两岸密密麻麻的房子。但当时为了提高土地集约利用率,往往在小区建设的容积率审批时一直过高,过去一半普通小区的容积率一般在4—6之间,有的甚至超过10。

比如10年前就有报道,重庆的容积率比是其他国家的2倍

不过还好,从2018年开始,重庆主城区便通过严控主城区土地开发和建立国土空间总体规划弹性留白机制,首次将容积率下降至2以下,平均容积率下调至1.93。

2019年调控不断深化,降低土地开发强度和建筑高度、密度,其中内环以内存量规划居住用地平均容积率不高于2.0。受益于此,2019年成交住宅用地平均容积率快速下跌,降至1.6,110宗地中容积率最高仅2.5,远低于往年住宅用地容积率水平,且其中不乏容积率1.5以下地块。

4

人口腹地不大

重庆虽然为直辖市,但是总人口也才3200多万,主城区只有900多万人,这个人口基数和成都广州深圳上海北京还是有较大差距,就是一个普通二线城市的人口基数。相比其他的省市,人口支撑的潜力并没有其他省市那样大。

比如四川,8375万人 (2019年常住人口),湖北5927万人 (2019年常住人口)

房价有多高,首先得看你的人够不够,毕竟重庆不是北上广深,吸引力还是没有这些一线城市强。

重庆既不像北上广深四个传统一线城市可以源源不断吸收到全国的人口流入,也不像其他省会城市可以吸引到本省其他地区的人口流入,更不像厦门、青岛、三亚这样的热点经济城市和旅游城市可以获得区域人口流入。

5

产业、平均薪资较低

城市房价高不高,关键还是得看产业,城市产业决定人才结构和顶层收入水平,人才结构和收入水平决定消费层次和规模,消费层次高,消费规模大,才能长时间撑得起高房价,反之就撑不起高房价,这是基本面。

重庆发展需要依靠产业来驱动,从最早的摩的汽车传统工业、后来的笔电产业。发展到现在,能拿得出手的产业并不多,没有省会吸血支撑的重庆直接受到极大影响,而像陆海新通道和中新示范这样的项目短时间内还难以看到产业效应。

此外,房价的高低也和薪资高低息息相关,重庆薪资一直偏低,近两年有些许上涨、但与其他一线城市明显处于较低水平,人均可支配收入低且增速较缓,也抑制着房价的上涨。

因为大部分人平均工资只能够和三四线城市相比,比起一线城市的北京和上海来看还有很大的差距,这是未来重庆发展道路上必须要解决的一个大问题。

6

开发的新区拉低房价

重庆近些年来开发了很多新区,东边有茶园、鹿角,北边更是火热,水土、悦来、龙兴等等,南边龙洲湾、高职城,西边西永大学城、华岩新城。

这些地方,房价大部分基本是在1万多,此外,更不用说像西彭、陶家、界石等这样的主城郊区6/7000元/㎡的做陪衬,因此房价相对较低,对整体均价起着拉低作用。

要是重庆没有花时间、费用去打造这些新区,价格可能跟现在就有些不一样的。

其他的诸如50年住宅产权、三无人员政策、放贷政策、人文环境因素、气候因素等等可能都有一些。

3

重庆在房价方面的政策与监管,确实是要好一些的。

从地价房价比来看,重庆地价基本为住宅成交均价的1/3。控制地价是重庆房地产调控政策的重要部分,重庆不仅通过增大供应量来降低地价,同时也设置了一些策略,基本是“低端有保障、中端有优惠、高端有约束”这样的。

不过,虽然重庆说得这么低的价格,但对于很多人也是仰望的存在啊,重庆的房价和工资水平还是让一些90后喘不上气

如果不是这么多买不起房的刚需群体垫底,房价可能也没这么高吧。

重庆的低房价,最大的原因还是在于,城市在分化,国家给重庆的定位是劳动密集型产业城市,负责加工制造。重庆作为老工业基地,同时也是国家直辖市,要知道它承担的国家任务也很多,不可能把资金都拿在主城建设,也不是国家光给你福利却不干活。

重庆的历史、人文、地理、气候等因素早就决定了不可能汇集顶尖人才,房价再高,只会把现有的稍微好点的人才赶出去!如果重庆房价和上海房价一样,估计傻子都晓得去上海这国际大都市了!

重庆的自身条件,已经决定了不可能走精英路线,只能走人海战术!

重庆的房价在全国算低的,老百姓买房相对容易,生活压力较小,重庆的生活配套也逐渐发展完善。

从市场上看,高中低档各取所需。像低端住宅或者公租房的住户,也可以通过自身的努力购买更好的居住环境和品质的楼盘。

唯一不好的,就是居民手里的房产贬值,但那个估计不在决策者的考虑范围内。

不过说到底,老百姓手头有钱,房价就涨,穷,房价就跌!重庆人民如果收入翻一倍,未必那些住小房子的不想换个大的?住老房子的不想换个新的,家里一套房的不想再买一套?有了充分的换手,自然价格就上去了!

结  语

重庆的房价在全国来说可以说是“三好学生”。重庆的目标也很明确,将重庆整体房价压制在一个合理区间,不因外地房价而过分水涨船高。从这一点,就能看出重庆稳定房价之举。

不是炫耀谁比谁强,而是需要认清自己,哪里不足补哪里,挖掘自身优势,根据自身特性进行战略部署才是城市长久的发展之道。

重庆是内陆开放的高地,却也是内陆房产价值的洼地,在重庆未来真实人口增长的同时,对重庆楼市未来的长期发展还是持辩证的态度。随着重庆各方面的基础设施得到完善,生活条件、交通状况的提升,就业环境改善,房价怎么可能跌呢?

重庆的新房越来越贵倒是不容改变的事实,改善的基本都200万起步了,二手房未来进入分划时代,好的始终好,没价值的永远没价值。就像有人说的那样,这个城市不缺二手,缺的是有钱人和中产

所以重庆房市也充满了矛盾,一方面房子过多过滥,一方面好地段无地可卖,这其中的种种,谁又能说清楚呢?

重庆在努力,也欢迎全国人民来发展!   

·THE END· 

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作者:商界地产 九沛传媒

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