西永准地王,为何低价成交?这反映出什么现状?

西永近6年地价和房价,揭示自身发展走向!

商界地产 九沛传媒 2020-09-13

编者荐语:

一个区域的发展缘起是什么?是城市发展的必然选择?还是地方层面的高远决定?之于西永,发展有何不同?又会达到何种程度?请随鸟姐来。

以下文章来源于重庆买房知识局 ,作者秦老师

重庆买房知识局

鸟姐说:

最近,西永一块高价地引起业内广泛关注。就在大家以为它会成为西永新地王之时,它却令人大跌眼镜,底价成交。

为什么会这样?这背后反映出西永怎样的发展路径以及走向?鸟姐带你从西永近6年的地价和房价变化来看!

半个月前,西永供应一块土地,起始楼面地价7740元/㎡。关注度非常高。

第一,起拍价高,7740元/㎡,这是西永迄今为止最高的起拍价。

第二,这块地挨着西永地王——金科在7月10日以8106元/㎡拿下的地块。

所以,当时很多人都在猜测这块地会不会取代金科项目成为西永的新任地王。

结果,让很多人失望了。

今天这块地公告到期,在中午的时候低调的挂牌成交,由景瑞+金科以7740元/㎡的底价拿下。 没有引来想象中的多家争抢,也没有成为西永的新任地王。

图片来自九耀

区区一次“空欢喜”不能说明什么。不如把时间线拉长一点,借这个机会,看看西永最近6年地价和房价的大变化。

01

最近6年西永成交土地的楼面均价,一年一个样。

2014年,西永楼面均价1519元/㎡。到今年,楼面均价为5321元/㎡,上涨3.5倍。

数据来自九耀

2014年到2016年,西永是一个“小透明”,交通短缺,城市建设基本没有,只有一个势单力薄的西永产业园,吸附力不强。

这三年,西永“不值钱”,楼面均价1500元/㎡上下。而且还呈现出下降趋势:2014年1519元/㎡,到2016年只有1094元/㎡。

2017年,重庆楼市行情大好,西永接着东风,楼面均价猛涨2000元/㎡,达到3194元/㎡。

2018年,重庆向西的声音渐起,西部槽谷大规模发展,西永百尺竿头更进一步,楼面均价再涨2000元/㎡,达到5318元/㎡。

2019年-2020年,重庆高新区正式扩容、重庆科学城定名为中国西部(重庆)科学城、成渝经济圈取得重大进展、重庆向西进程加快,西永变得非常热。

2019年,成交14宗土地,同比2018年直接翻倍。建筑体量172万方,同比上涨18.62%。

2020年,截至目前已经成交7宗土地,楼面均价5321元/㎡ ,稳定在“5”字头。

西永现在“5”字头的楼面均价其实不算高,中中间间的段位。

但它确实够热,成交土地数量、成交土地可建体量在中心城区主要板块中,都在前三之列。处于充裕供地的状态。

2020年1-8月,中心城区热点二环板块可见体量和楼面均价

开发商也买账,有将近20家开发商在西永建楼盘、卖房子。一位开发商朋友也透露过,现在开发商的拿地排序里,西永是首选

西永房企布局图,来自锐理数据

02

说完西永的地价,我们再来看房价。

2014年,西永商品住宅的建面均价5176元/㎡,2020年11460元/㎡,6年涨了2.2倍。

数据来自九耀

西永房价的变化是紧贴地价上涨节奏的。

2014-2016年西永地价低,房价也便宜,在5000-6000元/㎡左右。

2017年行情大好,西永乘势而上,地价上涨2000元/㎡,房价破“8”,涨幅约27%。

2018年在重庆向西和行情仍然向好的节奏下,西永地价再涨2000元/㎡、房价破“9”,涨幅约15%。

2019年-2020年,西永热度不减,房价冲破万元大关。到了2020年,建面均价达到11460元/㎡,为6年来的最高值。

西永的房价一直在往上爬,尤其是2016年以后。2017年上“8”、2018年上“9”、2019年上“10”、2020年上“11”。平均下来,每年保持了1000元/㎡左右的涨幅。

相当于,一套建面100㎡的房子,每一年都会比前一年贵10万左右。

数据来自九耀

西永的成交量比房价稍微落后一步,在2017年后才开始节节攀升。

在2014年-2017年,西永每年的成交量都在两位数,年均65万方。四年总共成交259万方。

2018年的成交量猛涨到112万方,同比2017年增加41%左右。随后的2019年、2020年都保持了三位数的成交量。截至今年8月,总共成交424万方。

最近两年半的成交量,远远超过前面四年的成交量,足见西永在市场的认可度。

数据来自九耀

和地价一样,西永现在的房价虽然不算贵,属于中等偏上一点的第二梯队。

但成交量很大,今年1-8月的成交量在中心城区主要板块中属于第一位,比第二名的蔡家还要多27万方。是名副其实的“香饽饽”。

2020年1-8月,中心城区主要板块成交面积和成交均价

03

2014年到2020年,西永这6年里最重要的命运转折点是两个。

第一个,2017年重庆楼市的大牛市,带来一个普涨且大涨的周期。

第二个,2020年成渝一体化的推进,让市场重新认识“重庆向西”。

而相比第一个转折点,第二个才是西永的根基。如果没有成渝一体化和重庆向西的大力加持,西永短暂地站上风口后,还是会掉下来,自己慢慢走。也不会有现在的热度。

只要成渝一体化不黄、重庆向西不改道,西永确实是一个充满想象空间的板块。从目前来看,这两个政策波动的可能性还是比较小。

首先,推动成渝一体化是为了建设成渝城市群,而成渝城市群属于国家战略,在国内大循环、西部大开发中具备重要地位。

其次,要实现成渝一体化,重庆必须向西,否则很难完成重庆和成都的深度融合。

以及,一些政策已经在落地了。比如备受关注的重庆科学城,近期披露了一些基建计划,比如19个穿越中梁山的隧道、16个穿越缙云山的隧道、规划10条总长约288公里的轨道。

科学城路网示意图

从投资的角度讲,西永值得关注,但一定要做好中长期持有的准备。

现在的西永虽然很热,但还是比较偏概念,政策落地需要时间,不是一朝一夕就能搞定的。另外,短期内的涨幅也不会特别猛,大概率是跟随整个重庆楼市走慢牛的行情。

04

下周一西永又要卖地了,这次是一块商业商务体量接近8万方的商住混合用地,起始楼面地价4258元/㎡。

商业比例不小、起拍价也不算低,下周一会拍出什么楼面地价?接着看西永表演。

·THE END· 

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作者:商界地产 九沛传媒

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