13091元/㎡的地价,在九龙坡到底什么水平?

“地王级”土地,九龙坡是否能够匹配?

商界地产 九沛传媒 2020-09-28

编者荐语:

想必关心重庆楼市的朋友都知道,今年以来,九龙坡土地高价成交不断,至今已有几块万元地。那么,昨天成交的这块地,在九龙坡是什么水平?对九龙坡意味着什么?

以下文章来源于重庆买房知识局 ,作者秦老师

重庆买房知识局

鸟姐说:

这块地成交前,不少朋友说这可能是新的“地王”。结果即便并不是,但也反映出九龙坡居高不下的土地成交。

九龙坡值得这样的“高价地”吗?这些土地又会诞生什么样的产品?对你我生活有什么影响?

重庆有史以来公告楼面地价最高的土地(10100元/㎡),在预供应一个月后,终于成交了!
在它拍卖之前,所有人都在猜测,它会不会成为“双料地王”——公告楼面地价和成交楼面地价,都是重庆土拍史上的最高。
虽然最终并没有——由新希望以13091元/㎡的楼面地价、29.6%的溢价率拿下。但是这个价格,与重庆的现任地王价13549元/㎡只有一步之遥。
地块位置图,来自九耀

地价推高房价,在这个逻辑下,今天这块地不管有没有打破重庆的纪录,都可以让很多人嗨起来。尤其是九龙坡的项目们。

不过,现实给你泼冷水时,连声招呼都不会打。

01
2018年9月3日,九龙坡卖出第一块万元地,在石坪桥板块。由中国电建+武汉地产以36.39%的溢价率、10102元/㎡的楼面地价拿下。
从这以后,截至今天,九龙坡一共卖出7块万元地,全部集中在九龙坡的老城区,如滩子口、石坪桥、大公馆、杨家坪等。
数据来自九耀

除了今年新卖的4块,去前年成交的3块万元地已经全部进入市场销售。分别是楼面地价10102元/㎡的洺悦国际、楼面地价10291元/㎡的升伟铂寓、楼面地价13549元/㎡的荣安九龙壹号。

按照我们这些凡夫俗子简单粗暴的想法,手里拿着万元地,不说做高端或者豪宅,至少得做个面积大点的改善。不然怎么做溢价,支撑万元的地价成本?

但九龙坡的万元地们,想法不一样。跟坐在一起商量过似的,全部做了比较小的面积。

在售产品中,洺悦国际把面积做在套内73-89㎡、九龙壹号是套内69-77㎡,升伟铂寓更“极致”,直接做了类似公寓的住宅,套内约25-44㎡。

面积做小之后,总价就降下来了。洺悦国际的主力总价在140-190万、九龙壹号在165-204万,升伟铂寓更低,在63-119万左右。

就好像,它们不仅商量了面积,还商量了总价,把价格红线控制在200万上下。

数据来自项目网签信息

同样都是容积率2.0-2.5的万元地,其它地方胆子就要大得多。尤其是北区,套内面积普遍在100㎡以上,总价普遍在200万以上。

02

九龙坡的这种默契,不止出现在万元地身上,还出现在楼面地价破9的项目上。

截至目前,九龙坡一共成交了5块楼面地价破9的土地。除了昨天新成交的那块,其余4块已经全部进入市场销售。

数据来自九耀

这里面卓越中寰的住宅已经卖完,象屿公园悦府、融信海月渝州、九龙都会都处于销售状态。

它们在售产品的面积,只有融信海月渝州往前跨了一小步,除了套内79㎡的户型,还做了稍微大一点的套内98-104㎡。

象屿公园悦府和九龙都会还是打了一张“安全牌”,把面积控制在套内75㎡上下。总价也降下来了,最高不超过190万。

数据来自项目网签信息

用降面积控总价的方式“讨好”市场,九龙坡的高价地们就能得到想要的反馈吗?很遗憾,并没有。

这六个在售项目的销售情况,不能说特别不好但也不算非常理想。大部分从开盘到现在,整体成交率在五六成左右,剩下的小部分成交率更低,两成甚至不到两成。

以升伟铂寓为例,套内不到50㎡、总价不超过120万的1号楼,去年11月7日拿预售。到现在,花了将近一年的时间卖掉将近一半的房子,成交率47.90%。

03

当一个人出现一个问题的时候,可能是这个人有问题。当很多人出现同一个问题的时候,就可能是这个问题有问题了。
九龙坡的高价地项目不约而同的把产品控制在差不多的面积段,也许暗示了这些项目对区域的共同认知:面积做大了、总价拔得太高,找不到足够多的有钱人来买。
为什么要担心没有足够多的有钱人?根本原因还是在于区域本身。
早年靠着传统工业和大厂,九龙坡是重庆最早成熟的区域之一,还诞生了重庆第一个商品房小区「南方花园」,网罗了一批有钱人。但前浪总是逃不过被后浪赶超的命运。
随着重庆改变发展重心、城市升级迭代,九龙坡昔日的光环越变越弱。“最早成熟的区域”看似是一种荣誉却也带来后遗症。老城区的空间、环境和基础设施在当下变得有些过时。老小区老厂区,灰蒙蒙、旧旧的,看着不美丽了。
有钱人呢,都是很现实的。瞧着这里看不上了,就开始往外挪。高端购买力一往外走,贵房子就流失了需求。对外吸附力也开始往里收,不容易吸引外区的有钱人进入。
久而久之就会形成一个认知:九龙坡不是一个能卖贵房子的地方,市场也不太能接受它卖得贵。然后,“哐唧”地一声,区域天花板就横在这里了。
04
虽然雄风不再,但好歹也是GDP总量在全重庆排第二的中心城区,底子犹在(2019年九龙坡GDP1462.88亿,仅次于渝北区)
那九龙坡冲破天花板的希望在哪里?四个字,城市更新。
这四个字听着很玄妙,其实也很实际:产业升升级,大数据、智能化走起来;年久失修的老小区老厂区拆掉,把地腾出来;商圈再扩个容,实力做强点。
再具体一点,主要是九龙坡现在的两张王牌:九龙半岛的打造、杨家坪商圈的扩容。
九龙坡前年公布的、要投入300亿进行老城拆迁的“2018-2020年棚改计划”,大部分都集中在九龙半岛。而九龙半岛的规划是“长江文化艺术湾区”,目标是把自己改造成“长江上游文化艺术中心”。
若目标达成,它就是九龙坡最靓的崽,去提升九龙坡的城市界面和品位。
长江文化艺术湾区规划方案,今年1月9日公示

杨家坪商圈扩容,重点工程是广大新天地项目。资料显示,广大新天地占地1平方公里左右,建成后会把现在的杨家坪商圈、华润万象城、中迪广场周边街区连成一片,最终形成一个核心区域约3平方公里的“新杨家坪商圈”。

若目标达成,它就是九龙坡最酷的崽,改变商业、消费被其它区域(比如渝中)虹吸的局面。

广大新天地大致用地范围,图片来自星耀重庆

05
九龙坡这两年卖出的高价地全部位于老城区,属于正儿八经的内环。地价本来就不会便宜,唯一的差别是贵的程度。
再加上,虽然九龙坡的现状有所短板,但它的GDP总量在重庆各区县里常年位居第二。区域经济实力并不差,这是开发商愿意拿高价地的基础。
而九龙半岛升级、杨家坪商圈扩容,这两张王牌虽然还在起步阶段,但确实是非常强大的区域利好,也确实提升了开发商对九龙坡的价值预判。
所以,九龙坡的地价实际上大步走在了房价前面。尴尬的是,市场认知还没有及时跟上。这种错位,也许是九龙坡现有的高价地项目“谨小慎微”的根本原因。
那错位消除的标志是什么?可能,是高价地敢做大面积且不怕卖不出去的那一天。

·THE END· 

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作者:商界地产 九沛传媒

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