中央公园,为何会是重庆地价最高的新区?

中央公园,为何会是重庆地价最高的新区?

商界地产 九沛传媒 2020-09-28

编者荐语:

如果我们把重庆北区新区看作一片星空,那么谁是它当中最亮的星​?或许不少朋友们已经有答案​。​是的,它就是中央公园。中央公园近年已经成为重庆土拍最高的新区,为何会​这样?中央公园,到底有哪些不同​非凡之处?

鸟姐说:

中央公园,作为重庆拥有最多万元地块的新区,当然有着强大的基础和发展趋向。那么,这些利好究竟是什么?目前,又兑现到了什么阶段?

接下来,鸟姐带你们从新进重庆的越秀地产来看,这块万元地的背后,究竟蕴含着什么?

沉寂了3个月,中央公园再掀土拍小高潮。

拥有广州国资背景的越秀地产(股票代码:00123HK),在4家开发商的包夹下排众而出,拿下中央公园地块,以“新人”姿态亮相重庆。

 
 

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重庆市场新“秀”

今天重庆土地市场有三宗地块出让,但焦点显然都在中央公园身上。

这个紧邻融创隐溪晓院和万科地块,周边还有云瑶玉陛、美的金科原上、北辰香麓等楼盘的地块,已属于中央公园北区的范围,但仍然吸引了新城、金科+象屿、万科、保利和越秀5家开发商现场竞价。

最终,来自广州的新人在中央公园“秀”了一把。

越秀地产以14.35亿元总价,10122元/㎡楼面价将地块拿下,首度进入重庆市场。

(图源铭腾数据)

大概5家开发商对于地块的价值、定位判断都比较接近,现场举牌报价都比较矜持,10.67%的溢价率,比万科地块高,比融创地块低。

对于一心要拿下重庆一血的越秀地产来说,此前错过了大渡口制冷厂地块,这次的好机会总算把握住了。

都知道进群要爆照。

新人越秀地产,今年前8个月累计全口径销售金额为522亿元,排名46位。

此前的统计显示,在上市开发商中,越秀地产半年目标完成率接近过半。

(图源网络)

但目前看来下半程有些疲态,前8个月任务完成率降到了65%。

离既定目标还有280亿元的差距,意味着剩下的4个月时间平均每月要完成70亿元的销售业绩。估计有点悬。

即便如此,越秀地产还是要在土地市场继续出击,毕竟在“三道红线”中,其只踩了资产负债率大于70%这一道红线。

(图源勾股大数据)

而越秀地产首度拿下的重庆地块,最有可能为其明年的业绩添砖加瓦。

 
 

02

 

土地价格逐次递进

新人爆照完毕,我们还是借此回顾一下中央公园的土地出让。

可以看到这个新兴区域的土地价格,是与区域发展同步递进的。

从拓荒到繁华渐成,大致分为四个阶段:

  • 第一阶段:拓荒

2013年香港置地+招商联合体最早进驻。40亿底价摘得110万㎡土地,楼面价3641元/㎡。

此时的中央公园处于一个拓荒状态,彼时相邻板块空港新城商品房均价还不到8000元/㎡。

  • 第二阶段:聚集

2015年,鲁能、金茂、中交等大规模底价拿地,三家分别拿下173万㎡、60万㎡、141万㎡地块,平均楼面价约3305元/㎡。

这段时期的中央公园仍以大地块、底价成交来吸引品牌开发商进驻。

  • 第三阶段:竞争

2016年12月到2017年,市场明显上行,众多开发商齐聚重庆寻找机会,中央公园作为新兴板块,有政府规划、有配套设计,关键还有土地,自然也吸引了各家豪强。

华润、金辉、新城、雅居乐等高溢价拿地进驻,再加上龙湖天街、新城吾悦广场、合景悠方、中粮大悦城及万科这5大商业体的进驻拿地,使得整个中央公园板块热闹异常。

出让地块规模缩小、平均溢价率达72%,住宅地块平均楼面价上了个台阶达7046元/㎡。

(图源铭腾数据)

  • 第四阶段:成势

2019年,中央公园的土地价格站上万元关口后,就基本维持在了一个高位水平,也成为了重庆主城地价的顶流区域。

整个2019年的重庆土地市场,有14块楼面价破万的地块,而中央公园就占据了半壁江山。

今年上半年,在市场艰难启动、逐步恢复的情况下,只有6宗万元地产出,但中央公园仍旧贡献了2宗。

(图源锐理数据)

进驻的开发商也更加多样,阳光城、绿城、荣盛、弘阳、海成等较为激进的大小开发商都来了。

地块也出现了变化,环中央公园一圈的地块早就瓜分殆尽,后来者即便像融创这样的深耕者,也只能像今天的越秀地产一样,在中央公园外围寻找机会。

 

03

 

关键还看价值兑现

区域面粉整体涨势喜人,面包的价格又如何呢?

目前,中央公园板块进驻的开发商有近30家,从竞争格局来说,算是比较激烈。

此前那些3000多元楼面价的地块,除了公园大道和中交中央公园外,基本都出清了。

目前市场上主流的产品,楼面价都在8000-10000元区间。

从成本的角度来说,这些地块的商品住宅保本卖,最起码也要有14000~16000元/㎡。

但实际上,中央公园板块的高层、洋房这样的主流产品,售价基本就是巴着成本线在卖,甚至有些就是不赚钱纯粹赚个吆喝。

而单价一旦超过16000元/㎡的线,去化速度就非常缓慢了。

统计显示,1~8月重庆主城单盘销售TOP10的项目里,中央公园众多项目里竟没有一个争气的。只有2个项目堪堪进入了20强名单。

(图源克而瑞)

那么问题就来了,开发商不惜亏本也要在中央公园扎下根来,是怎么考虑的呢?

不可能人人都学李超人那样,十几年如一日的囤地坐等高溢价吧。

总结下来,可能大家都在赌:

1、定位中的未来城市副中心能够在众多竞争者中胜出,实现价值输出,提前占领价格高地;

2、以仙桃数据谷为代表的新兴产业发展,能切实带来人口的迁移;

3、相关的教育资源能够进一步落实,以“学区房”这样的硬通货来PK对手;

4、几百万㎡的商业中心,能够按时呈现,逐步发挥吸纳、聚集的效应。

值得玩味的是,最近,渝北区官宣表示:

中央公园商圈即将在2021年打响头炮,2022年全面开业。

计划到2025年,中央公园将形成千亿级商业商务新中心。

与之相对应,中央公园的商业商务指标跟着上调,从目前的360万㎡,在2022年扩容至420万㎡,2025年达到600万㎡(约3个观音桥)。

(图源网络)

好大一盘棋的感觉。Peace and love!

·THE END· 

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作者:商界地产 九沛传媒

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