世茂3年500亿投资重庆,背后有着哪些重要考量?

知名房企落子重庆,还真不是搞房产那样简单!

商界地产 九沛传媒 2020-10-06

编者荐语:

今年以来,我市的招商引资工作取得很大成效。其中以智博会和西部科学城最为显著。那么,其他方面的引资做得如何?又有哪些重大进展呢?

以下文章来源于西部城事 ,作者西部菌

西部城事

鸟姐说:

房地产企业重磅落子重庆,背后是出于哪些方面的考量?

比如最近知名房企世茂来到重庆,有哪些具体规划发展?将会为重庆带来哪些改变?

城市之门之后,世茂能否为自己在重庆打开一扇发展的大门?

三年新增投资500亿元!重庆招商引资,再次传来大消息,这一次主角是世茂集团。
9月28日,重庆和世茂集团举行了战略合作备忘录云签约,根据约定,世茂集团将深化在渝产业布局,实施系列发展计划及项目建设:
在战略合作备忘录生效后三年内在渝新增投资500亿元以上,与重庆市在金融、城市综合体、文化旅游、不良资产重组、城市综合物业管理服务等领域实施全面战略合作。
世茂集团相信大家都不陌生,地产销售十强,新晋的并购王,和福晟的“世纪大并购”曾引发广泛关注,在上海、深圳、广州等地,还有着突破天际线的地标建筑,世贸重庆中心地标群也在规划建设中。
重庆为何选择世茂?这次500亿元重仓重庆背后,世茂又有着怎样的野心?
01
官网信息显示,以首入武汉为标志,华中总部位于上海的世茂,2005年陆续杀入成都、西安、银川、长沙、重庆等中西部城市。
当然到目前为止,世茂的业务中心仍然在东部地区。以上半年的入账销售额为例,排在前五的城市分别是温州、北京、郑州、福州、南京。
来源:世茂年中报
不过自从2013年通过收购中渝置地项目,曲线进入重庆以后,世茂对新一线城市重庆,算是相当偏爱有加的。上半年的销售占比,重庆地区为4%,在世茂的大盘子里份额不算低。
跳出地产物业销售来看,目前,世茂集团在渝项目总投资金额达350亿元,已经落地超过200亿元,已贡献税收超12亿元。这次世茂牵手重庆,追加投资,也是因为有合作基础。
2013年至今总投资350亿元,相当于每年50亿元;接下来三年投500亿元,投资力度的提升有多大,对比一下可以看得很清楚。
其实在此次合作敲定前,世茂重仓重庆的野心,已经是呼之欲出了。一个典型信号是,在去年的8月,热衷收并购的世茂,收购了重庆爱普地产旗下三个项目50%的股权。
这三个项目分别是重庆中心、江城铭著和千厮门。在重庆的地产市场上,这三个项目哪一个都不简单。
比如重庆中心,渝中的天际观景台,世茂接手后的规划,是打造超大型城市综合体,其中包括具有地标属性的290米的塔楼。另外像千厮门项目,和解放碑CBD、洪崖洞隔江相望。
另外,近年来世茂在重庆的收地力度也相当大。克而瑞数据显示,2019年大重庆区域的新增土储中,世茂239.3万方的体量,仅次于金科和融创,排在第三位。
重庆近几年各项国家战略叠加,城市能级不断提升,不论宏观经济还是地产行业,都有很大的上升空间,而这些迹象都说明,世茂已经做好了在重庆大干一场的准备。
02
值得注意的是,这次世茂和重庆的,并不是一般意义上的地产投资那么简单。这至少体现在两个层面:
首先,在今年6月,重庆市长会见了世茂董事局主席许荣茂,规格相当高,这也是此次合作的前奏;而且这次签约,世茂也派来了他们的集团总裁许世坛。
其次,合作内容不只包括城市综合体、物管等领域,还包括文旅、金融等领域。比如和重庆经开区签订的协议是这样的:
在广阳湾片区建设“渝港中心”,打造渝港数字金融街、渝港新一代人工智能产业园、渝港青年交流中心和渝港智慧城市示范区等。
重庆近些年在金融领域大举发力,城市功能定位从此前的长江上游地区金融中心,升级为国际金融中心。在此过程中,确实也需要世贸这样的头部地产商的支持。
毕竟,金融机构和金融行业从业者的集聚,都离不开CBD等地理容器。那些国内顶级的金融中心城市,如上海深圳等,几乎都有金融业相配套的高端城市综合体和地标性建筑。
前面提到的千厮门项目,所在的江北嘴,就是重庆的金融产业聚集区,全国及区域性金融总部机构超过80家。而世茂在今年4月公布的重庆城市之门项目,同样坐落于江北嘴CBD的核心区域。
不只是金融行业。世茂在城市高层、超高层地标建筑上的经验,对于打造城市天际线,提升软实力同样大有帮助。
来源:世茂官网
世茂集团的官网显示,目前已经为各地贡献近30座超200米地标,比较有代表性的如上海的世贸广场,深圳前海世茂大厦,广州世茂汇金中心等等。
摩天大楼对一座城市的意义不言而喻。放眼国内外,超高层的地标建筑,基本都聚集在头部城市。某种程度上,建筑高度甚至成为了城市竞争高度的象征。
去年的重庆发布会上,世茂表示“势要深耕重庆地标建筑”,接下来能够怎样升级地标、刷新重庆高度,还是很值得期待的。
03
其实放到世茂的业务版图中看,以前所未有的力度重仓重庆,正是今年来扩张的缩影。
众所周知,作为房企销售十强,世茂集团在前几年经历了明显的掉队。2013年首入重庆时,世茂还排名第8位,2015年便掉出十强之列,甚至一度跌到了第16名。
由于掉队的时间窗口,适逢整个房地产市场从增量转入存量时代,为了快速回到原有的竞争位置,近几年世茂开始疯狂甚至是有些激进地扩张,四处砸钱买买买。
来源:网络
和福晟的“世纪大并购”只是一个缩影。有统计显示,在去年短短80天内,世茂便攻城掠地般从泰禾等房企手中收购了近200亿元的项目。
得益于规模庞大的收并购,2018年和2019年,世茂的各项业绩指标火线蹿升。其中2018年的合约销售额1761.5亿元,同比增长达到74.8%。
2019年,世茂再次实现48%的销售增长。而今年上半年,合约销售额达1104.8亿元,增速更是位列十强房企的第二位。
快速的规模化,帮助世茂完成了对华润置地和龙湖的反超,重新回到十强序列。
通过地产业务纵向扩张之外,世茂还在进行横向的业务多元化尝试。不仅世茂房地产更名为世茂集团,还在今年推出了“大飞机战略”,新业务甚至包括教育、金融等等。
其中世茂在金融业务上的探索,倒是和此次投资重庆中的金融合作内容,形成了呼应关系。
04
在世茂飞速扩张的同时,一个难得的数据是,世茂的债务控制的相当良好。今年上半年,世茂的净负债率只有57.8%,连续第9年维持在60%以下。
57.8%相当于什么水平呢?
以前不久公布的“三道红线”为例,其中对房企净负债率的要求是大于100%,世茂处在相当安全的位置,1.8的现金短债比,也远高于1.0的红线要求。
来源:网络
作为新晋的并购王,世茂能保持如此优秀的债务水平,无疑是相当难得的。只是,高速扩张的后遗症,并不是没有在世茂身上体现。
一方面,世茂收购的项目,实际消化过程中,往往面临着各种问题。最典型的就是和福晟的交易。这两天就有媒体报道,这场“世纪大并购”8个月之后,再次陷入了僵局。
从商业的角度看,世茂当然没有理由为福晟的债务无限兜底。然而,在情理上,外界依然希望它可以做的更有人情味。现在的僵持局面,牵扯精力,对品牌口碑也是消耗。
另一方面,销售目标快速增长的同时,世茂在各地的房屋质量维权纠纷,同样频繁上演。合肥、厦门包括重庆,一些高端住宅产品,也免不了被投诉的命运。
这种局面并不奇怪。扩张速度过快,规模化进程过猛,导致产品品控能力下降,早已是房地产行业的通病。
世茂其实也意识到了问题的所在。今年8月,在销售承压的背景下,世茂提出,要从“规模之路”向“利润之战”转变,这或许意味着,世茂疯狂的收并购步伐就此终止。
激进到稳健,当然不算是坏事。优秀的房企,理应懂得顺势而为。毕竟对重庆人来说,如果世茂的重仓,在带来地标式想象的同时,还带来更多的质量纠纷,他们也不会太欢迎。

·THE END· 

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作者:商界地产 九沛传媒

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