金融监管再出新规:新增涉房贷款占比降至30%以下

开发商、购房者,没谁容易!

商界地产 九沛传媒 2020-10-11

编者荐语:

想必,最近关心楼市的人,已经看惯了各类行业大势,监管新规。那么,最近关于普通购房者的相关​规定是什么?​购房者需要怎么做?

鸟姐说:

新增涉房贷款占比降至30%以下的消息,你是否有所耳闻?

普通购房者买房将会受到多大影响?之前的房贷是否会发生变化?

目前哪些银行已经实施了呢?我们一起来看!

开发商不容易!

顶了1个月三道红线的巨大压力,刚刚才为执行时间推后2年松口气,立马又收到新增涉房贷款占比降至30%以下的消息。

这要没一个强大的心脏,平稳的血压,就这1个来月的各种金融监管消息,就可以直接让他们在2020年交待了。

所以爱会消失的对不对?

1

降负债时间表延后

8月20日,住建部、央行等部门召集开发商代表开会。

8月23日,重点房地产企业资金监测和融资管理规则公布:

1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;

2、净负债率大于100%;

3、现金短债比小于1.0倍。

并依此监管标准,将开发商分为四档——

红色档:全部“踩线”,有息负债不得增加;

橙色档:两项“踩线”,有息负债规模年增速不得超过5%;

黄色档:一项“踩线”,有息负债规模年增速可放宽至10%;

绿色档:没“踩线”,有息负债规模年增速可放宽至15%。

(踩线的部分典型开发商,图源勾股大数据)

资金监管标准出台后,具体的时间表并没宣布。

业内较悲观的猜测,2021年年中就要执行,相对应,2021年底之前开发商至少倒闭一半,而且,越是排名靠前的开发商,轰然倒塌的可能性越大。

所以,上周恒大“文件伪造门”事件才整出那么大的响动。

(图源勾股大数据)

但很快,9月26日就有消息传出,监管部门要求“三条红线”试点开发商在2023年6月30日前完成降负债目标。

这个时间表比之前业界猜测的整整推迟了2年,那些红、橙、黄的带色儿开发商,似乎终于可以喘口气先过个节了。

2

新增涉房贷款收紧

不过,就在大家处于节前“无心上班,只想早点给祖国母亲庆生”的状态时,又有新消息曝出:

监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。

此外,部分银行反馈个人按揭贷款额度紧张,已有银行呼吁客户办理房贷提早还款业务,以腾挪房贷额度。

(图源网络)

针对房地产行业的金融政策松了又紧。

估计李清照自己都想不到,她的“才下心头,又上眉头”,现在却成了一帮开发商的真实写照。

据测算,若新增房地产贷款占比降至30%,则房地产贷款新增占比也回到了2015年的水平。

彼时,房地产去库存政策推出前,房地产贷款新增占比为30.6%。

而去库存政策后,这个比例在2016年迅速抬升至历史高位44.8%,此后比例虽一路向下,但新增房地产贷款规模却一直走高,至2018年一度超过6万亿元。

之后,“房住不炒”政策下压,房地产贷款新增占比和规模同步向下。

2019年,房地产贷款全年新增5.71万亿元,占比降至34.0%。

今年上半年,房地产贷款新增2.99万亿元,占比降至24.7%。

其中,6大国有银行,今年上半年除中国银行外,另外5家农业、交通、工商、邮储及建设银行的新增涉房贷款占比要么接近30%,要么已降至30%以下。

(图源勾股大数据)

之前,金融机构与房地产划清界线,降比例砍规模,可能还只是出于行业自觉。

现在,涉房贷款收紧的政策信号,则表明了政府贯彻“房住不炒”的铁石心肠。

今后,无论大小开发商,降杠杆、降负债,都是一件头等大事了。

3

开发商的求生欲

国内开发商的资金来源,主要来自2个部分:

1、预收销售款(首付+按揭贷款)

2、银行开发贷+非银融资。

涉房贷款收紧剑指前半部分,“三道红线”卡了后半部分脖子,处处掣肘的开发商还怎么浪呢?

从重庆的市场表现来看,开发商大概在做2件事:开源和节流!

先说开源。

作为业界老大哥,万科的郁亮此前就“三道红线”公开发表看法,认为监管规定的影响“不亚于2002年土地招拍挂制度改革”,是行业重大游戏规则的改变。

同时,手底下动作一点没闲着,离国庆黄金周还有10天,重庆万科就开启了长达18天的国庆优惠活动,提前抢跑。

(图源网络)

更早的时候,恒大在9月初就公开放话,全国楼盘全线7折。

(图源网络)

重庆这边虽然反应有点延迟,但后来确实有部分项目跟进了7折优惠的集团活动。

(图源网络)

刚刚拿下坡区核心地块的新希望地产,则在包括重庆在内的12个城市,推出了“购房钜惠福利加倍”的购房节活动。

要知道在疫情还未完全过去的3月,新希望地产可是公开宣布:不降价!365天降价双倍补差!

(图源网络)

这才半年时间,面对比疫情更具冲击力的金融监管政策,活下去明显比啪啪打脸更重要。

另外,为了归还存续公司债、金融机构借款、补充流动资金,金科在今年第三次面向专业投资者公开发行公司债券,拟发行金额80亿元。项目状态更新为“通过”。

再说节流。

“三道红线”公布至今,重庆共进行了11场土地招拍挂,0溢价挂牌成交了6宗,占比一半还多。

其中既有相关土储机构的自摸之举,也有一些红、橙色的“踩线”开发商,在有意识的控制土储成本。

比较典型的如融创,一向擅长在招拍挂和收并购领域拿地,去年年初展示出“逢地必抢”的霸气,其水土、蔡家的地块溢价率都超过60%。

今年融创拿地就谨慎了许多,上半年2宗地,最高溢价率只有12%,最近在“三道红线”后的出手,更是前所未有联合了一家物流企业,以挂牌价增储。

(融创+传化以挂牌方式获得沙坪坝区西永组团地块,图源锐理数据)

另外5宗土地成交,溢价率最高的是坡区商圈核心地块,但也不到30%,楼面价也没超过去年的单价地王。

(九龙坡区大杨石组团地块由新希望夺得,图源锐理数据)

可以明显感到,开发商现在拿地的态度变的相当谨慎。

毕竟,面对日趋从紧的金融监管,没有谁会像地主家的傻儿子般花钱如流水了。

4

结语

我们常常将房地产和金融之间的关系,形容为鱼和水。

此前的房地产市场波澜壮阔的发展中,金融起了很大的作用。

所谓水大鱼也大。

在中国房地产这个超百万亿级的大水池中,去年操盘金额过千亿元的开发商就有27家,TOP10的起步都是2000亿元。

今年上半年,虽然受疫情影响,但销售超千亿元的开发商仍有13家。

在大江大河中,可能还可以随便扑腾。

但如今,眼见着流动的“水”在抽干,曾经的“大鱼小虾”们要挤在一个池塘中同呼吸共命运,排山倒海的技能怎么施展?浪里白条的身段怎么发挥?

这可能都是开发商今后的一个重要课题了。

也说不定,会上演一段禁忌之恋:

鱼颇幽怨:“你看不见我眼中的泪,因为我在水中。”

水小声BB:“我能感觉到你的泪,因为你在我心中。”

·THE END· 

板块分析(点击查看)

悦来  大学城  中央公园  科学城   照母山  悦来生态城  龙兴  龙洲湾  南滨路  西永  巴滨路

品质关切(点击查看)

协信春山台  卓越皇后道  鲁能星城外滩  绿地海外滩  中粮中央公园祥云  奥园天悦湾

项目推荐(点击查看)

鸥鹏书院  恒大锦城  万科御澜道  中交中央公园  联发西城首府  恒大健康城  欧街92  保利茵梦湖  首地·江山赋 保利和光尘樾  御璟·悦来  龙湖·景粼玖序  棕榈泉壹号  万科星光森林  香港置地壹江郡  华宇城  世茂江城铭著  桥达·【巴南】茂宸广场  协信敬澜山  融信澜湾  融创玖御南滨  十里长江  长嘉汇  华远·海蓝和光  万科招商理想城  融创文旅城  华远·海蓝城  华润澜山望

欢迎识别进入重庆有房粉丝群

为重庆买房、卖房的人提供价值信息与权威解读

1.本文部分图片来自网络,如果侵权,联系删除。

2.本文代表作者个人观点,仅供参考。

3.欢迎关注重庆有房,重庆最好的关于房屋的号。

 

作者:商界地产 九沛传媒

推荐阅读