九龙坡旧改,为啥这些老小区就10年不动?!

除了拆迁,老小区还有什么出路?

商界地产 九沛传媒 2020-10-11

编者荐语:

不知道诸君对旧改、拆迁怎么看?反正鸟姐身边的人,都在想象自己家拆迁的那天。当然,鸟姐相信他们都是为了城市旧改焕新的大业。但是,如果你家原本属于旧改,一下子不拆迁了,你作何感想?你能怎么办?

鸟姐说:

这次我们以九龙坡区的拆迁来看。说好的旧改,说好的老小区拆迁,为什么这些老小区就10年拆迁无望呢?

到底是哪些小区?它们前路如何?

这一事件,对你我有何启发?

房子一移,兰博基尼;房子一扒,帕拉梅拉;

电梯一安,坐立不安;外墙一刷,心脏病发。

光是从这几句打油诗中,我们就能深深体会到老小区居民对于拆迁的渴望心情,毕竟拆迁实打实诞生了一批批的“暴发户”。现在,只要谁家房子上出现了带红圈的拆字,那立马就会变成众人艳羡的对象。

但这样的好事对下面几个区域来说,估计是没戏了。

9月中旬,有记者从九龙坡区住房城乡建委处获悉,将对红育坡片区、埝山苑社区、劳动三村社区、兰花小区(3—5)、兴胜路片区及杨家坪农贸市场周边老旧小区进行老旧小区改造工程。改造内容包括基础设施、完善工程和提升工程。

现在坡区正积极与万科、保利、新大正等物业管理经验丰富的企业对接,探索老旧小区前期整治改造、后期物业管理一体化实施的改造模式;一方面,深入挖掘老旧小区内可经营性资源,梳理出停车位、充电桩、农贸市场、公有房屋、闲置物业、广告位、散居楼栋清扫保洁等7大类经营性收入来源。另一方面,策划包装项目将积极引入社会资本参与老旧小区改造。

埝山苑社区

兰花小区

消息一出,社区里期盼拆迁的居民们,心子把把凉了大半截。

01

 

为何旧改代替拆迁

(1)从政策上来讲,“房住不炒”的官方态度越来越明确。

近年来,许多地区的城中村或棚户区改造都采用了货币安置的方式,获得拆迁款的居民会用这些钱再次涌入商品房市场。在这之中,有人买了一套之后发现还有剩余,但又找不到其他合适的投资渠道,那他就会选择再买一套。城市发展如此快,房子拆起来容易,建起来难,这样就导致房产市场供不应求,房价过快上涨。

于是今年七月,国务院专门出台了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》

这份文件的出台意味着旧改将逐渐替代拆迁,“拆迁富”将慢慢成为历史。

(2)从经济上讲,不是不想拆,是实在拆不起了啊!

以前房价低,安置成本、建房成本等都比现在低。但随着房价上涨和人们对拆迁补偿的夸张渲染,老百姓对安置补偿有了更深的认知,面对拆迁款可以说是狮子大开口,这导致拆迁安置成本大幅度上升。

有些地方的拆迁安置费用甚至接近新房售价,加上新房建造成本和其他费用,后期开发商根本无利可图。

某片区拆迁价格 图源网络

坡区这次公布的旧改区域,它们的共同点都是人口多,位置好,如果硬要拆迁,这对政府来说实在是力不从心。

再加上现在新拍的土地几乎都有低容积率的限制,开发商很难再像过去那样在有限的土地上盖出更多的房子。如此一来,前有狼后有虎,谁敢接盘。

(3)从社会影响上讲,旧改比起拆迁,没有那么多的负面。

“强拆”、“钉子户”、“拆迁纠纷”,用这些关键词在网上搜索,刷新出的相关消息比比皆是。

对政府来说,在拆迁启动过程中,相关部门需要不断和拆迁户们进行协商,任何一个问题就有可能导致项目停滞不前甚至前功尽弃,众所周知,红岩村大桥进程就是这样被拆迁钉子户给耽误了的。

这样的事情一旦多了,势必影响城市发展进程。

红岩村大桥施工中断现场

对拆迁户来说,虽然这是一次拥抱新生活的机会,但其中有多少人愿意呢?因为拆迁的赔付方式一种是货币安置,另一种则是安置房。照核心区如今的房价来看,选择货币的话你很有可能要倒贴部分钱才能在原地买房;而选择安置房,那你就会离开原本的舒适圈。

因此,对老百姓来说,这是一个两难的选择。

而旧改和拆迁相比,它只是在原有基础上进行翻新,耗费的人力物力相对较少,并且能减少群众矛盾的发生。虽然只是对房子进行翻新,但不用业主出资就能改善居住环境,房子还可能因此升值,两全其美。

02

 

“老破小”何去何从

面对突如其来的旧改大势,“老破小”未来如何改造还是取决于其本身状况和政府的决策。

根据政府决策和目前发展情况来看,“老破小”也并不是完全不拆,毕竟城市化的进程需要解决用地不足问题及城市面貌更新问题。

那具体哪些能拆,哪些不能,这就要从房屋本身来具体问题具体分析。

从本身因素来看,“老破小”的位置因素,结构安全因素,以及房龄情况都会影响它能否顺利成为拆迁区。

(1)位置因素

李嘉诚曾提出房地产第一黄金定律:“地段,地段,还是地段”。而地段同样也是影响“老破小”命运的关键因素。

处于城市CBD、商业核心区的老破小,为了城市发展我想最终是逃不出被拆迁的命运的。例如处于两江四岸规划中的弹子石老街,下浩,上浩,以及十八梯等地方,就已经一改旧貌被打造成为城市新名片。

弹子石老街今昔对比 图源网络

但远离了城市的核心规划,无论有多好的起点,终究是会被遗忘的。

比如鱼洞老城区,作为曾经巴南区的行政中心,上世纪七八十年代的房屋可谓是遍地开花,但棚改政策执行十年了,被拆迁的地方屈指可数。

鱼洞老城区,低矮的老破小占据半壁江山 图源网络

(2)结构安全因素

从安全因素考量,各类老破小的命运也将走向不同的方向。如果房屋已经被划归为危房,或者房屋结构等存在安全隐患,通过修缮维护的代价远大于推倒重来,那它们的命运最终还是会被拆除。

(3)配套设施因素

“老破小”虽已经自带一个“老”字,但在其中自然也分老大哥和小老弟。不同的房龄,配套设施也不同。

年长些的老破小,比如弹子石卫国路那片拆迁区域,早年间既没有完善的排污设施,也没有便利的交通。房屋与房屋间的距离不过三五米,既没有良好的公共照明,也没有应急的消防设施,火灾隐患和安全问题突出。这样的老破小在城市的发展中也是注定会被淘汰掉。

而稍微年轻些的老破小,有较为统一的规划,设施设备相对完善,还是有足够的空间进行改造。

 

结  语

 
 

综上所述,文章开头所说的旧改区域,90年代后期才建成的,基本都是属于老破小当中的年轻一代,小区内部可改造空间相对富足,房屋结构也没有什么安全隐患,后期可以进行电梯加装和管道改造;从区域规划上看也还没有到非拆不可的地步,并且这些房子地理位置都占据优势,几乎都在商圈附近,交通方便,不少老房子甚至是轨交房和学区房,生活配套十分丰富。

所以我认为,对于这些已经在市中心定居十几二十年的居民,尤其是老年人来说,只要居住条件能改善,其实是没人愿意拆的。

某小区改造后 图源网络

虽然暂时不能拆迁了,但改造后的这些小区,我相信一定能给人焕然一新的居住体验。

·THE END· 

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作者:商界地产 九沛传媒

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