央企中粮是如何陷入质量危机的?

楼体墙面凹凸如“纸糊”,开发商:是观感问题

界面新闻 2021-06-11

祥云赋项目外立面出现的鼓包。 图片来源:业主提供

一眼望去,祥云赋小区内的多栋高楼外立面凹凸不平,布满鼓包,楼体间衔接处存在明显缝隙;在施工过程中由于受到外力磕碰,部分低楼层已经建好的墙面出现破裂,裸露出外立面涂层之下薄薄一层的网面,远看上去,像是一个被开一道口子的纸箱。

刘希(化名)没想到,这就是自己当年花了500多万元买的房子:“原计划6月15日就要交付,现在看这房子跟纸糊似的,墙面都抹不平,我们怎么敢收房?”

更让业主们气愤的是,在向开发商中粮地产北京公司多次反映之后,对方表示,墙面鼓包是“观感不佳”,并非质量问题,并且迟迟没有拿到合适的整改方案。

“难道央企中粮在大本营北京就建出这样的房子吗?”刘希愤怒又无奈。

建筑外立面严重鼓包

实际上,早在今年2月,祥云赋的业主在经过项目时,就发现外墙存在鼓包问题。“我们立刻拍照发给了开发商,开发商当时表示会进行修复。”刘希说,因临近春节,加上距离交付还有一段时间,她和其他业主都认为,开发商在交付前会进行处理,便没有过多追问。

然而3个多月过去了,今年5月下旬,刘希再次前往项目时,发现墙面的的鼓包没有任何改变。与此同时,根据合同,房屋应在6月15日交付,然而项目远未达到交付条件。

祥云赋项目墙面,肉眼可见的凹凸不平。                       图片来源:业主提供。
部分低楼层墙面因磕碰,已经出现破裂。                                     图片来源:业主提供。

6月7日,界面新闻记者在祥云赋工地上看到,小区地面仍是土路,泥沙砖块堆在楼体旁边,工地内部拖拉机、推土机等机器仍旧轰鸣,路面、下水道等设施的铺设还在进行。小区高层住宅区域的工地内,没有见到任何绿化的痕迹。

“就现在的施工进程,房子别说还有一周就交付了,没几个月时间都完不成。”刘希表示,直到向开发商反映之前,对方并未主动向她提及,房屋存在延期交付的可能。

6月7日祥云赋项目工地现场。按原计划,项目要在6月15日交付。                 图片来源:牛钰

除了建筑质量,业主们对于和中粮地产北京公司解决问题的沟通不畅感到困惑。业主们在5月中旬就上述问题向开发商进行反馈,并要求公布整改方案后,5月27日,中粮对业主的回复以“商业机密”为由拒绝公开整改方案,要求业主逐一前往售楼处获取。

6月9日,祥云赋通过微信公众号回应业主称,对于外墙的鼓包称之为“观感不佳”问题,主要是由于“装配式构件尺寸要求的局限性”,表示“构件尺寸要求的局限性和安装后表面不平整的问题,是专家学者和从业人员多年研究的对象”;未能完全规避“阳角板的安装平整度、构件表面防水加强后的不平,涂饰时,亦存在找平不足和线条简洁遮蔽性不强的情况。”

同时,外立面的凹凸不平是“自然光漫反射视觉误差”,是由于“不同时间段、不同季节、不同太阳照射角度下会呈现不同的视觉误差”出现的“观感质量不佳”,未提及墙体外立面的“质量问题”。

“按这个说法,外立面的凹凸不平不是质量问题,是业主们的视觉问题。”业主们对这一回复颇为不满。

同时,中粮在公号中公布的整改方案为,基层处理—涂刷界面剂—砂浆找平—挂抗裂网格布—涂料涂刷。并表示,因为受疫情影响,工期遭受一定的延误,经项目预估,交付时间延期至不晚于2021年7月30日。

“图片来看,是明显的质量问题。”一家全国排名前十的大型房企工程负责人表示,“不论采用何种工艺,都要求内外墙面平整,不然后期外保温墙面会存在脱落的情况,只能说做得比较差,整改是在外面加一层找平,时间久了会有颜色色差和脱落的可能。”

某全国知名的建筑设计院工程师表示,墙面鼓包并非观感问题,和工程施工质量有关:“解决方案是常规方案,重新做外墙保温,但未来是否有脱落可能,完全和施工质量有关。”

就上述问题,祥云赋的业主多次向顺义住建委质监站和中粮地产反映。质监站的工作人员对业主的反馈显示,外墙存在质量问题的情况属实,将责令开发商进行整改,并表示会对此事进行调查,如有问题,会对开发商进行处理。

“贵却差”的房子

2017年10月,中粮联合天恒、旭辉、恒基四家品牌房企,出价49.5亿元,以50%的溢价率,拿下了北京顺义后沙峪地块,并在之后定名为祥云赋。按照规划,除了限竞房和住宅,小区内还有合院、精装花园叠墅等高端住宅产品。

天眼查显示,祥云赋的开发公司北京正德瑞祥房地产开发有限公司大股东为北京天恒,项目持股26%,中粮地产北京公司持股25%,北京旭辉和北京盛平置业分别持股24.5%。中粮北京公司为项目操盘方,是大悦城控股全资子公司。

距离祥云赋仅2公里处,是中粮在顺义地区开发了12年的标杆项目——中粮祥云小镇。事实上,品牌房企开发、商业成熟、标杆项目在先等因素,是促使2018年项目开盘时,刘希下决心入手的原因。尽管这个“限竞房”项目5.5万元/平方米的售价,比周边项目都高出一截。

但让祥云赋业主没想到的是,“用板块内最贵的价格,却买到了最差的房子”。

实际上,作为央企中粮集团的地产业务公司,中粮地产的住宅开发一直不尽如人意。2019年中粮位于上海的中粮南桥锦云、2020年位于房山的中粮京西祥云项目等,都曾被业主质疑过质量问题。

年报显示,截止2020年末,目前公司在全国共有128个在售项目,而在大本营北京,共有8个在建的含住宅项目。

相比之下,其商业地产开发部分大悦城的表现则更加抢眼,更被市场和资本认可。2019年4月,负责商业的大悦城地产和负责住宅开发的中粮地产完成重组,A股上市平台中粮地产随后也改名为大悦城控股。在一定程度也反映出,住宅开发平台的市场认知度,并不如商业地产部分。

在重组完成、更名“大悦城控股”之前,中粮地产当年的签约规模仅有398亿元,营收141亿元。而当年同为央企的的中国金茂,销售额已经达到1280亿元。住宅开发起步并不晚的中粮地产,被同行甩在了身后。

大悦城控股副总经理姚长林在2019年重组后的发布会上表示,3-5年内要新增6000万平方米的土地储备,其中持有型和销售型比例为2:8,销售型项目要有200个。这就意味着,销售型物业的土地储备新增约为4800万平方米。时任大悦城控股董事长的周政曾表示,要在2、3年时间里,跨进千亿规模。

2020年大悦城公布的业绩显示,上年公司销售额为694亿元,营收384.45亿元,累计建筑面积2870万平方米。按照当时的计划,公司最晚2021年的销售要进入千亿规模,那么2021年的销售增幅要达到44%,将面临不小的增长压力。

针对祥云赋业主的投诉,大悦城控股相关负责人对界面新闻回复称,项目尚未交付,会在交付前处理完毕,具体问题会和业主沟通,公司会对项目质量进行把关:“项目未交付,就代表工程尚未完工。”

面对开发商的回复,刘希表现出了极大的耐心:“我现在愿意给开发商一些信任,但希望他们能好好整改。”她仍然觉得,中粮承诺的业主工地开放日,在房屋交付之前,能够兑现。

作者:孙梅欣 牛钰

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