又一“国家队”加快退出房地产,为什么?

中房报 中国房地产报 2021-06-15

 
 

 
 

国家持续推进“退房”两大原因:一是央企跨主业进入房地产,加剧了房地产泡沫风险和金融风险;二是有利于央企集中资金发展高新技术,解决国家发展的“卡脖子”难题。

“国家队”正加快撤离楼市。

6月11日晚间,厦门国贸公告,拟将持有的房地产子公司国贸地产100%股权、国贸发展51%股权出售给控股股东厦门国贸控股集团,交易对价约103亿元。

通过这次清退行动,厦门国贸基本退出房地产行业。

去年11月,厦门国贸就宣布将退出房地产业,并称“房地产作为资金密集型行业,高速发展需要大额增量资源支持。公司房地产业务体量较小,限购、限贷政策对房地产市场需求影响较大,给企业经营发展带来不确定性因素”。

现在摆脱了需要重金投入的房地产业,厦门国贸在资金压力上得以喘息。“后续将根据新战略规划,集中资源投入供应链管理与金融服务两大核心主业,积极发展健康科技等战略新兴业务。”厦门国贸表示。

厦门国贸撤离房地产行业背后是11年来央企“退房令”的曲折推进。去年年底,国资委重申“退房令”,督促剩下的央企继续退出房地产行业。央媒也多次发声催促央企退出房地产,并指出国家持续推进“退房”两大原因:一是央企跨主业进入房地产,加剧了房地产泡沫风险和金融风险;二是有利于央企集中资金发展高新技术,解决国家发展的“卡脖子”难题。

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地产占资太多 厦门国贸终“退房”

自2010年“退房令”颁布后,1987年便已进军房地产行业的厦门国贸最终也走到这一步。

厦门国贸本次出清的公司包括国贸地产、厦门国贸发展,其中国贸地产是厦门国贸房地产业务的重要运行实体。

国贸地产目前拥有39个地产项目,如合肥国贸天悦、漳州国贸天成、福州国贸九溪原、上海国贸梧桐原等。截至2020年末,国贸地产资产总额为98.88亿元,负债总额27.97亿元,所有者权益70.9亿元;2020年实现营收8775.72万元,投资收益2.16亿元,净利润8320.48万元。

国贸发展是于2020年5月成立的新企业,由厦门国贸及其控股股东厦门国贸控股出资成立,两家分别认缴出资20.4亿元和19.6亿元,占股51%、49%。

截至2020年末,国贸发展资产总额为10.28亿元,负债总额725.22万元,所有者权益10.2亿元;2020年并无收入,账上收益主要来源账户往来款产生的利息。

因此,在将国贸地产100%股权、国贸发展51%股权转让给厦门国贸控股后,厦门国贸基本退出房地产行业,尚余少数房地产子公司,包括厦门浦悦房地产有限公司、厦门悦煦房地产开发有限公司、厦门贸润房地产有限公司等,所开发项目大部分已实现销售。

厦门国贸方面称,上述子公司在现有项目开发销售完成后,不再新增房地产开发项目,厦门国贸将上述子公司注销、转让或变更经营范围等方式彻底退出房地产行业。

厦门国贸为厦门市属国有企业集团,是一家综合性企业,现有供应链管理、房地产经营、金融服务三大业务,同时积极拓展健康科技等新兴业务。

值得注意的是,在“十三五”期间,厦门国贸还提出:“做精做深供应链、做大做优地产、做特做强金融、做专做实投资。”

去年11月,画风突变,厦门国贸发布了五年发展战略规划纲要(2021-2025年),表示公司计划逐步退出房地产行业,实现地产板块独立发展,同时集中资源专注核心主业的转型升级,拓展战略新兴产业。彼时公司方面称,“鉴于公司所从事的供应链、金融、房地产行业均为资金密集型,高速发展需要大额增量资源支持,公司计划逐步退出房地产行业。”

但比5年计划更快的是,厦门国贸的退房行动只用了几个月。

为何急于“退房”?首先,房地产业务在公司总营收占比已经不高。2020年公司营业收入为3510.89亿元,同比增长61.02%,其中,供应链管理、房地产经营及金融服务业务营业收入分别为3304.03亿元、137.42亿元及69.43亿元,占总营收比重分别为94.11%、3.91%及1.98%。2019年,房地产业务贡献率为3.5%。

其次,公司毛利表现并不亮眼。2020年,公司供应链管理业务毛利率为0.83%,较上年减少了0.41个百分点;房地产经营业务毛利率为24.9%,较上年减少20.98%;金融服务业务毛利率为8.29%,较上年减少0.67个百分点。

还有很重要的一点,房地产行业本身是一个资金占有率极高的行业,厦门国贸的现金流并不算宽裕。2020年,公司实现净利润26.12亿元,同比增长13.11%;经营现金流净额为-16.85亿元,这是其经营现金流净额连续6个季度为负。房地产调控政策的收紧无疑更加速了其“退房”决心。

厦门国贸方面亦表示,房地产作为资金密集型行业,高速发展需要大额增量资源支持。随着房地产行业集中度进一步提升,行业竞争进一步加剧。“公司房地产业务体量较小,业务发展要求较高,限购、限贷政策对房地产市场需求影响较大,给企业经营发展带来不确定性因素。

在“退房”后,厦门国贸后续将根据新战略规划,集中资源投入供应链管理与金融服务两大核心主业。地产业务则将在国贸控股管控下形成独立业务板块。

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央企加快撤离楼市

早在2010年,国资委就发出“退房令”,要求78家央企退出房地产市场。彼时,时任国资委主任李荣融在一次会议上指出:“中央企业的价值不仅仅是赚多少钱,更重要的是要在行业发展、产业发展中起引领和带动作用。所以,中央企业还是老老实实干你的本行、干实业,不‘东张西望’。毕竟,辛苦钱可靠。”

也就是从当年开始,国家就有节奏、有次序地要求央企退出非主营业务行业,特别是要退出让企业们“失去自我”的房地产高利润行业。然而,效果不甚理想,央企退出的步调很慢,甚至一度陷入停滞。

去年年底,国资委印发了一份《关于中央企业加强参股管理有关事项的通知》,要求央企全面退出房地产行业,这份通知中称“国企和央企应该严格把握主业投资方向,严控非主业投资。央企和国企不可以为了规避主业监管要求,通过参股等方式进行央企投资项目负面清单规定的商业性房地产类禁止业务”。

彼时《经济日报》评论文章称:央企退出房地产领域,有利于其进一步把资金和研发力量投向关系国家发展的关键高新技术领域,着力解决制约国家发展和安全的重大难题,补齐短板、锻造长板,更好地解决那些“卡脖子”问题。

同时,在目前大环境之下,房地产已不是一个能赚快钱、利润率高的行业。从2016年底至2021年6月,这一轮全方位、多环节、各城市全覆盖的调控不仅没有丝毫放松迹象,反而愈发密集,比如融资端“三道红线”压力。

因此,自国资委二度重申“退房令”下,2020年至2021年以来,以国家电网、中航集团为代表,先后有十几家央企公开称将全面退出房地产开发行业,包括中国中化、中国建筑、中国五矿、招商局、国家电力投资集团、中国联通、中国商用飞机、山东高速等。厦门国贸正是其中一员。

一方面,这些企业开始频繁挂牌转让房地产子公司股权,以及所持地块。如近日山东高速二次抛售济南西客站片区两宗地块;中国电子信息产业集团、中国航空工业集团等则继续转让旗下亏损的房地产子公司股权;另一方面,对房地产相关业务进行整改或调整,如国家电力投资集团、中国商用飞机、国家电网等。

国家持续推进“退房令”,也是我国房地产调控需要。近年来,在我国房价高攀的背后,一个事实是,各大企业正成为我国最大、最具影响力炒房群体。据Wind数据显示,在2020年,一共有2100多家公司披露持有的投资性房地产情况,合计1.69万亿元;相比2019年末的1.52万亿元同比增长11.18%。对比历年数据,这一规模创下了历史新高。资金相对雄厚的央企,跨主业进入房地产领域、土地市场,无疑会在一定程度加剧了这种状况。

当然,正如全国房地产商会联盟主席顾云昌所说,央企部分退出并不会从根本上缓解高地价高房价。因为赶走了一群“狼”,有可能又来了一群“狮子”,坚持“房住不炒”、“稳房价、稳地价、稳预期”的调控仍然是必由之路。

大企业回归主业是大势所趋。

作者:中房报记者 许倩

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