潘石屹、张欣卖项目后再卖公司的背后

最近两年,围绕SOHO中国和潘石屹夫妇的核心事件,一直是资产出售和公司转让。

界面新闻 吴波 2021-06-17

前排左二左三为潘石屹张欣夫妇

潘石屹张欣这对生意人夫妇,终于要退出中国房地产行业了。

在持续近两年的卖资产卖公司后,潘石屹张欣正式为他们一手创立的SOHO中国找到了下家——美国私募巨头黑石。

6月16日,SOHO中国(00410.HK)正式宣布,黑石已发出全面收购要约投资这家公司,以取得SOHO中国的控股权。交易完成后,SOHO中国现有控股股东(潘石屹和张欣的家族信托)将仅保留9%的股权。SOHO中国能继续维持在港交所上市。

SOHO中国的公告称,假设要约以每股股份5港元的要约价获全数接纳,要约的最高现金代价约为236.57亿港元。

5港元/股的要约价格,相比SOHO中国目前3.8港元/股的股价,有着19%的溢价,这意味着通过这次转让控股权,潘石屹张欣夫妇能套现超过百亿港元。

目前潘石屹和张欣的家族信托持有SOHO中国股份约33.24亿股,比例约为63.92%。潘石屹虽然是信托的实益拥有人,但张欣为信托的受益人。如果按照5港元/股最终交易完成,潘石屹夫妇转让的股权比例接近55%,价值约143亿港元。

这一出售消息正式发布之前,市场已有预料。SOHO中国于6月15日已经在港交所暂时停牌,而在之前的几天,SOHO中国的股价已经出现异动,6月11日当天涨幅超过10%,盘中股价一度触及3.79港元/股,为一年多以来的股价新高。

就在SOHO中国正式公告之前,6月16日已经传出市场消息,黑石接近达成以约30亿美元收购SOHO中国的协议,从最终公布的方案来看,交易价格也基本吻合。

最近两年,SOHO中国业绩一般,股价在公司私有化和转让传闻中数度大起大落,潘石屹夫妇给外界的印象早已是无心恋战。围绕SOHO中国和潘石屹的核心事件,也一直是资产出售和整个公司的转让。

潘石屹张欣夫妇计划整体处置公司资产源于2019年10月。这期间SOHO中国股价多次受资产出售进展影响而大幅波动。

2019年10月,市场就有消息称SOHO中国计划卖掉旗下的核心资产,这次正式的接盘侠黑石正是买家之一,当时SOHO的股价盘中涨幅一度达到27.07%。

到了2020年3月10日,有消息称黑石正与SOHO中国就私有化进行正式谈判,交易价值为40亿美元。当时黑石提出的私有化报价为每股6港元,较SOHO中国当日2.93港元/股的开盘价高约一倍。

此后SOHO中国的私有化进程并不顺利,在当年8月份,这项交易被迫中止,潘石屹也不再公开场合谈论私有化事项,但他们夫妇出售公司的决心并未打消。

从这次黑石接盘的价格来看,相比去年3月最开始的谈判价格打了八折。但对急于转让公司并退出房地产行业的潘石屹夫妇而言,他们的目的还是达到了。

目前SOHO中国的核心资产主要是位于北京和上海的8个商业项目,潘石屹自称为“八大金刚”,分别是望京SOHO、光华路SOHO II、银河╱朝阳门SOHO、丽泽SOHO 、SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场以及古北SOHO。这些项目的总可租建筑面积为79.74万平方米。

去年受到疫情影响,SOHO中国旗下物业整体的出租率因此下降。从2019年底到2020年年底,除了新开业的丽泽SOHO和外滩SOHO,其余写字楼出租率都面临大幅下滑——望京SOHO出租率由86%降至83%、光华路SOHO II出租率由87%降至68%、银河╱朝阳门SOHO出租率由94%降至62%、SOHO复兴广场出租率由95%降至82%、SOHO天山广场出租率由97%降至83%。

空置率提升,直接导致的后果就是SOHO中国租金总收入下降,其2020年的租金收入为15.37亿元。在2019年的正常年份,这一租金收入是18.33亿元。

去年为缓解压力,SOHO中国还卖掉了一些商业项目的车位,收入有6.54亿元,这使得2020年的总收入有约21.92亿元,同比增长约19%。但这种补救的方式,依然未挽救盈利水平的下滑。2020年其税前利润同比下降17%,仅约16亿元。

在此次彻底卖掉公司控股权之前,SOHO中国最近这几年已经在频繁卖项目套现。从上海的外滩项目,到SOHO海伦广场和静安广场,再到凌空SOHO,潘石屹张欣夫妇这几年通过卖项目已套现接近300亿元。

与卖项目和转让公司控股权相对应的是,潘石屹和张欣这几年通过家族信托在海外投资的动作不断。这些年,他们的家族信托相继在海外进行了大量投资,总投资额超过20亿美元。

农民出身的潘石屹追到华尔街海归张欣,两人在1995年共同创业成立SOHO中国,赋予后者鲜明的个人色彩。

潘石屹出生于甘肃天水,自称“土鳖”,却也是房地产圈里圈外的红人。他开创了商业地产“散售模式”,在北京、上海两地建造了多栋造型独特却富有争议的写字楼;他个人一度还是媒体红人、微博大V。最近几年,潘石屹个人越来越少以开发商形象出现在公众视野,更多谈论一些关于木工、摄影、编程等生活事件。

作为曾经的明星公司,SOHO中国的发展历程上,有着中国房地产发展轨迹的深刻烙印,他们一度是黄金时代的弄潮儿,也是白银时代的踏空者,这一次他们成为了行业的谢幕者。

但对于个人而言,二十多年的创业经历走来,潘石屹和张欣夫妇也积累了巨额财富。在最新公布的2021中国福布斯富豪排行榜上,潘石屹、张欣家族以212.2亿元财富,位居排行榜第175位。

如今随着正式卖掉公司控股权,57岁的潘石屹和55岁的张欣,将彻底告别中国房地产舞台。

 

作者:界面新闻 吴波

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