今非昔比:重庆楼市闽系房企的浮沉往事!

乘风破浪的闽系房企

商界地产 九沛传媒 2022-06-06

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01.

不管地产怎么变革,但是江湖依旧还是那个江湖。

今天我们不谈暴雷,不谈政策,

以旭辉、金辉、世茂、阳光城、禹洲​、建发为时代样本,描绘属于闽系房企的重庆印记。

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02.

如何生动描述福建人?或是福建房企?

我们借用国家地理杂志的一句话,“山要遮挡海要奔”。

福建人的骨子里就注定了要外出闯荡。

有意思的是,出于闽系“爱拼才会赢”的文化特色。起步晚、本地“蛋糕”小,闽系房企并不介意自己“输在起跑线上”,他们自有一套祖上传下来的生意哲学。

用当地地产人士的话说就是,“胆子大、敢做,又有手段,碰上黄金时期,就发展壮大了”。

这时候你来看,强扩张、高周转、高杠杆、赌性强典型特征,深入人心。

大排档上,出海归来的男人们,也喜欢扭着身子,用闽南语唱上一句:三分天注定,七分靠打拼,爱拼才会赢。

事实上,“先拍地、后找钱”,在2020年前,一直是闽系房企的特色。

不同于京派房企“走出去”常常水土不服,福建人最擅长入乡随俗。

也就是说,在风险、浪急、水深的地方,往往也是出好鱼的地方。

03.

外地房企进入重庆,常常选择大盘。

为什么?

因为体量够大,足以带动一整个区域的关注。

闽系房企金辉毫不例外,金辉城你一定不陌生,

在遥远的2004年金辉就进入了重庆市场,这算得上是第一批入渝的房企。

3000亩大盘金辉城,几乎是当时整个重庆最大楼盘。可以说,金辉颠覆了重庆人对铜元局的认识,即使你现在每次路过菜园坝长江大桥会赫然看见三个大字“金辉城”。

这时2000年刚刚成立的旭辉,方向很明确,七年之后也毅然选择了重庆。

与金辉不同的是,不仅仅拿地扩大规模,而是跟紧城市发展潮流稳拿土地,有质量的增长规模。

随着2012年楼市,逐步升温,旭辉也抓住了这个窗口期,在港交所成功上市。

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世茂进入重庆的方式相对特别,2013年世茂收购中渝置地项目曲线进入重庆。

虽然对重庆偏爱有加,但似乎被重庆市场开了个小小玩笑。当初位列重庆房企第八,到了2015年一度跌出了十强之列。

04.

时间来到2017年,此时的旭辉达到了高光时刻,也是一众房企的高光时刻。

旭辉以34.05亿的销售额位居榜单第十位,排名一举上升23位,成功挺进当地市场TOP10。

其实是旭辉城、江山樾两大项目同时发力,单盘销售金额均赶超10亿,成为旭辉业绩爆发性增长的关键助推力。

土储约345万方,总货值约468亿,当时的旭辉可以说资源相当优渥。

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(旭辉突飞猛进。)

而此时的阳光城以网络竞拍形式拿下双碑组团地块,刚刚进入重庆。

其实该地块原为西奥的“远祖枫桥”楼盘,但因资金链断裂,最终烂尾。

所以阳光城进入重庆的方式与世类似。

值得注意的是,这是阳光城首次进入重庆市场。对于这家曾经一直推行3+1+x战略的闽系房企来说,也算是临近年关的突破点之一。

2018年2月27日,禹州地产以12.9亿元的价格拿下北碚组团地块,同时也标志着又一闽系房企入渝。

阳光城在重庆的布局思路更为豪迈,2019年阳光城50亿收购重庆渝能100%股权,获133万㎡商住项目。

2019年的世贸经过几年沉淀积累,如同觉醒了一般。实现48%的销售增长。而此时的世贸合约销售额达1104.8亿元,增速更是位列重庆十强房企的第二位。

快速的规模化,帮助世茂完成了对华润置地和龙湖的反超,重新回到十强序列。

世茂在闽系的房企里,有种老大哥归来的既视感。

其实慢慢的,房地产进入下半场后,增长的逻辑开始真正沉下心来。

“强内功、强产品、强服务”,这些慢功夫、苦功夫,是那些“快周转”房企缺乏的。

相反地,拥有这种慢功夫、苦功夫的房企,正在迎来他们厚积薄发的时代。

2020年进入重庆的建发,毫不意外成为了当年的一匹闽系黑马。

你现在是否还记得那美如画的和玺吗?

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(精致且静谧。)

05.

你要知道,风光背后。

房企流动性危机正同步蔓延在地产圈。

你知道的是,闽系房企是中国地产的第三大派系,规模仅次于粤系、京津系。

然而这种现象,在“激进”为特点的闽系地产圈中尤为突出。

事实上,闽系房企的浮沉恰恰是国内房企从野蛮生长到逐渐衰落的缩影。

今时不同往日。

更多的闽系房企开始集体刹车。有的收缩范围有的多元拿地有的注重质量发展还有的注重降低债务压力等等等等

旭辉控股集团董事局主席林中发文称:“放弃幻想,认认真真降杠杆。未来优秀房企的负债率可能不是70%,而是30%。”

一直在努力摘掉“激进”标签的还有阳光城、泰禾和正荣等房企。

例如阳光城,年报数据显示,2019年阳光城全年营收达到610亿元,同比增长8%;这一数字在2018年为565亿元,同比增长70%。阳光城的高周转模式也有所调整,2019年阳光城的存货周转率0.28次,同比下降了9.68%,净负债率也由2016年的257%降至138%。

其实早在2015年,一些闽系房企的有息负债就开始快速增长。

根据国信证券报告,2015-2017年,融信、阳光城和泰禾的有息债务增长率均超过200%,金辉、阳光集团和旭辉均超过140%。

2016年以前,地产界传言“闽系地产猛于虎”。他们激进的表现在于,在全国各地高价拿地。

2017年,泰禾净负债率高达491%,阳光城净负债率均超过200%,金辉、融侨、融信均超过130%。

时到今日,闽系房企们究竟活得怎样?

06.

不难发现,

六七年前,不少福建房企纷纷走出福建,在全国土地市场以黑马之姿进入大众视野。

闽系房企们大都立志高远,但过高的风险,又让他们举步维艰。

身在重庆,看闽系房企。

但愿爱拼一定赢。

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作者:商界地产 九沛传媒

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