恍然如梦:当下的观音桥,价值究竟在哪?

商界地产 2022-06-20

 

01.

6月16日,重庆市发布了2022年中心城区第二批次集中供地公告。

表示本次共推出住宅用地12宗,平均公告出让楼面价6028元/㎡。

意料之中的是。

渝北依然是本次的供地大户,而传统核心区渝中、江北,却未在其列。

事实上,土地价格决定了重庆房价的高度,而房价几乎代表了城市的发展。其实观音桥、渝中这高能级城市核心区域往往是重庆最贵房屋的诞生地。

今天我们以观音桥为例,讲述一个区域的发展史。

 

02.

那么,问题就来了,

为什么偏偏是观音桥?

2003年前的观音桥,在整个主城商圈中,别说超越解放碑,就算在其他四大商圈中,也是毫不突出的一位。

事实上,《重庆市城市总体规划(1981-2000)》首次提出重庆按照“多中心、组团式”的方向打造,观音桥与南坪、沙坪坝、石桥铺成为解放碑外的四个地区级中心。

其中观音桥备受瞩目。

此时观音桥为发展贡献出了大量土地,比如盛源大厦、正源大厦、嘉陵大厦、现代广场等等,也就是茂业天地、大融城、世纪金源等等的前身。

然而1993年,国家为整治房地产市场形成的巨大泡沫,即开展紧缩性宏观调控,再加上亚洲金融危机,一大波烂尾楼在观音桥涌现。

观音桥该如何发展?整治烂尾楼,成为必须跨过的坎。

观音桥道不尽的烂尾楼

 

2003年4月,观音桥商圈正式实施改动。

具体都涉及到了什么?

一是“打造特色,优化商圈”,即是建成一个设计领先、业态布局优化、有人文有景观的多功能性优质商圈。

二是“交通循环,北路下穿”与“打通一线,连接两端”。有效解决了人流无法聚集问题,道路拥堵现象,视线阻隔障碍等问题。

三是“土地整治,改造三片”:即通过土地整治,对邮政局片区、观音桥现代广场片区、渝北二村片区等三个地块进行旧城改造。

至此观音桥的城市攻坚战正式打响,

你是否能依稀看见星光68开业,港星刘嘉玲身着深V绿纱降临重庆?

你是否还能细细感受到金源不夜城的灯红酒绿呢?

二十年光景恍然如梦。

而现在当我们说到观音桥,我们又在说什么?

 

03.

先来说大环境的政策加持,

去年7月,国际消费中心城市名单出炉,重庆和上海、北京、广州、天津从20多座城市中脱颖而出,跻身首批国际消费中心城市;

同年11月,重庆市政府印发《重庆市培育建设国际消费中心城市实施方案》。
其中《实施方案》明确提到,到2025年,重庆网络零售额超过2000亿元,并建成2个世界级商圈、10个高品质商圈、100个特色名街名镇和若干商文旅体融合发展集聚区。

观音桥就是这2个世界级商圈之一,这意味着什么?

简单来说,观音桥有了又一次发展的机会,与之前的发展模式不同,这次是冲着世界级商圈去的。

实际上,观音桥主要核心区域环道以内1.5平方公里将扩展至3.6平方公里,辐射范围拓展至电测村、鲤鱼池片区、洋河片区等。

为什么这块土地的关注度如此火热?

 

04.

除了上面我们提到的国际消费中心城市建设的政策指引之外,还有以下四点稀缺点。

第一是土地供应稀缺。

像观音桥这样的主城核心,区域内少有新地供应,多为旧城改造、拆迁安置为主。

2017年,观音桥核心区无供地。

2018年,观音桥组团供应1宗地块,位于建新西路东侧,核心区域。

2019年,观音桥核心区无供地。

2020年,香港置地以24.6亿的总价,楼面价14142元/m2,拿下了观音桥一宗占地75.44亩,也就是现在的香港置地启元。

2021年底,香港置地,携手华润置地,拿下了观音桥电测村地块,也就是即将到来的中環·万象城。

事实上,观音桥板块每一次的土地亮相都会成为土拍关注点。

事实上,这片土地每一次新产品的亮相,几乎都是又一次刷新房价上限。

估计你也懂,中環·万象城的落地,房价向上是必然趋势。

第二是极致便捷交通。

比如,3号线观音桥站,6号线红旗河沟站和10号线鲤鱼池站,以及最近通车的9号线。

你要知道,这样重磅的轨道配置,重庆基本上找不出第二个。

还有内环快速路、红石路、新南路、嘉陵江大桥、渝澳大桥等等一系列城市主干道。

第三是城市核心商业聚集。

比如当下的龙湖重庆北城天街、茂业天地、大融城、协信·星光68广场、CIC天和里购物中心等十余个商业项目。

其中协信·星光68广场于10周年之际开启了最大规模的调整,在原有品牌矩阵基础上,引入了路易威登、梵克雅宝(重庆首店)、卡地亚、蒂芙尼等一线品牌。

城市消费场景聚集地

今年4月8日,江北区建设国际消费中心城市首选区重大项目集中启动仪式在观音桥商圈举行。中環万象城、长安国际商业街、洋炮局1862文创园等8个重大项目同步启动。而中環万象城基本上弥补了星光68的高端产品不足的缺陷。

当然还有九街、鲤鱼池、北厂这样新潮文化聚集地,在重庆年轻人心中的地位,不用多说,你也知道,心动且迷人。

说到这里,你会对未来重庆重奢代表中環万象城有所期待吗?

第四是高能级医疗。

这里我们就不过多赘述。

其实医疗条件十分优渥,比如西南医院江北分院,江北区中医院,江北区第一人民医院等等医疗资源,还有当代整容、军科医院等8所美容专科医院。

有了高能级配套加持的观音桥,又有什么产品值得期待?

 

 05.

当下的观音桥核心商圈内,能买的楼盘几乎只有两个。

分别是观音桥1号和香港置地启元。

事实上,他们业态不同,并不具有对比性。而观音桥一号的产品属性,并不具有代表性。

以启元为例,无论是产品定位、户型设计,还是目标人群及艺术氛围,启元几乎代表了当下城市核心观音桥的标志性楼盘。

而这个标志性楼盘的开发商香港置地,留给我们的期待还有很多。

比如启元新组团亮相。

比如华润香港置地中環·万象城的定价几何?

悄悄告诉你,也许4w+起。

 

06.

城市的进程不断拉伸,但是核心区的价值几乎不会变。

也不可能变。

事实上,观音桥的故事或许才刚刚开始。

或许到了2025年,那时观音桥打造升级完成。

一个庞大的世界级商圈蓦然出现。

你期待吗?

 

作者:商界地产

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